Olen päättänyt jo vuosia sitten että haluan omistaa velattomia sijoitusasuntoja ennen eläkkeellä siirtymistä. Muutama vuosi sitten tein hieman laskelmia miten sen tulisin toteuttamaan. Tavoitteena olisi ostaa tänä vuonna ensimmäinen ja jatkaa ostoksia 4-5 vuoden välein seuraavat 20 vuotta.
Olen neuvotellut keväällä pankin kanssa 100% velkavivun enintään 40000e asuntoon ja 90% vivun 60000e asuntoon. Velkavivun suuruuden määrää asuntomme vapaan vakuuden osuus. Korkeassa velkavivussa houkuttelee korkea oman pääoman tuotto. Matalammassa velkavivussa myös kassavirta olisi positiivinen. 70% vivussa riskitaso tippuisi oleellisesti, koska omaa asuntoa ei tarvisi pantata lainkaan.
40-60ke ei kuulosta suurelta summalta asuntosijoittamiseen, varsinkin kun toisilla paikkakunnilla sillä ei saa yhtään mitään. Meillä päin tuolla rahalla saa yksiön 40-70 luvun kerrostaloista. Neliöhinnat kahden tonnin molemmin puolin, riippuen asunnon ja taloyhtiön kunnosta. Vanhojen kerrostalojen kohtalona on jatkuva remontin tarve. Lisäksi nurkan takana häämöttää linjasaneeraus enemmin tai myöhemmin, ellei sitten ole jo tehty. Remonttikustannukset harvemmin siirtyvät täysimääräisesti asunnon arvoon.
Olen seurannut paikkakuntani markkinoita puolisen vuotta melko tarkkaan. Tarjolla on ollut monenkuntoista kohdetta. Lähes jokaisen yksiön tiedot olen laittanut exceliin ja laskenut oleelliset laskelmat. Vinkkiä olen ottanut Osta, vuokraa ja vaurastu kirjasta. Kiinnostavimmista kohteista olen pyytänyt lisätietoja ja isännöitsijätodistuksen. Kahta kohdetta olen käynyt myös katsomassa.
Linjasaneerauksen käyneiden kohteiden vuokratuotto jää noin 4% nurkille. Lisäksi kassavirta jää melko pieneksi tai jopa negatiiviseksi pitkäksi aikaa suurella velkavivulla sijoitettuna. Tosin riskit yllättäviin menoihin ovat alhaisemmat.
Linjasaneerausta odottavat kohteet (5-10v sisällä) ovat hinnoiteltu houkuttavasti. Korkeaa vuokratuottoa 6-8% saatetaan jopa mainostaa ilmoituksessa. Näistä kohteista saisikin positiivista kassavirtaa jopa 100% lainassa, tosin siihen asti kunnes pientäkin remonttia pukkaa, niin pakkaselle mennään. Realistisen 500e/m2 remonttivaran lisääminen tiputtaakin vuokratuoton taas 4% paikkeille. Toisaalta, kohteesta riippuen milloin linjasaneeraus ja/tai julkisivuremontti iskee, kerkiää hyvä kassavirta keräämään puskuria remonttia varten.
Monet talousblogin kirjoittajista ovat myös asuntosijoittajia. Tuntuu että uusia asuntosijoittajia aloittaa tiheäänkin mutta toisaalta esimerkiksi Pohatta päätti lopettaa asuntosijoittamisen. Sopiiko asuntosijoittaminen minulle? Vastausta on vaikea antaa etukäteen, sen tietää vasta jälkikäteen. Kiinnostusta löytyy mutta entäpä rohkeutta?
Omat päätelmät asuntosijoittamusen plussista ja miinuksista
+Aikaisin aloitettu asuntosijoittaminen voi tuottaa pitkällä aikavälillä todella hyvin
+Puoliksi velaton sijoitusasunto kelpaa seuraavien sijoitusasuntojen vakuudeksi
+Velattomasta sijoitusasunnosta saa kuukausittaista kassavirtaa uusiin sijoituksiin tai omaan käyttöön
+Asuntosijoittaminen tasapainottaa pörssipainotteista sijoitussalkkua
-Vaatii ajankäytön/työmäärän jota ei pysty etukäteen ennustamaan
-Tyhjät kuukaudet vetävät kassavirran negatiiviseksi
-Yllättävät hajoamiset ja remontit vaativat käteispuskuria
-Stressi ja huolenaihe (ajatus että joku kuseskelee nurkkiisi)
Asuntosijoittaminen on kivaa puuhaa. Suosittelen. Itse lasken putkiremontoimattoman yhtiön asuntoon 700 e per m2 putkiremonttivaran. Ja silloin haluaisin saada vähintään sen 6% tuoton. Itse laskin vasta blogissani solu-sijoitus-asuntoa ja sen oston 'kannattavaa' hintaa.
VastaaPoistaKiitos rohkaisusta. Indeksisijoittamiseen nähden asuntosijoittaminen vaatii enemmän töitä mutta toiminee hyvänä vastapainona tylsään kk-säästämiseen. Tilinpäätösten tutkiminen ja pienet remonttipuuhat ovat itselle mieluista tekemistä. Tosiaan, 700e/m2 remonttivaralla ei pitäisi tulla ylläreitä taloyhtiön suunnalta.
VastaaPoista"70% vivussa riskitaso tippuisi oleellisesti, koska omaa asuntoa ei tarvisi pantata lainkaan."
VastaaPoistaToivon ettet ole ymmärtänyt väärin. Toki pienempi vipu = pienempi riski, mutta se lainan panttina oleminen ei vaikuta riskiin. Jos tosi huonosti käy, niin sekä sijoitusasunto että oma asunto menevät myyntiin.
Remonttikustannukset tosiaan tuskin siirtyvät kokonaisuudessaan asunnon hintaan, joten siinä tulee selvää tappiota. Niitä rahoja ei saa koskaan takaisin (toki jos esim putkiremontti jätetään kokonaan tekemättä niin asunnon hinta putoaa pikkuhiljaa, eli siihen verratuna remonttien tekeminen on "kannattavaa").
Itse seuraan mielenkiinnolla mitä tapahtuu näille 70-luvun 'neukkokuutioiden' hinnoille kun niihin tehdään julkisivu- ja LVI-remonttia. Sen olen jo huomannut että viimeisenä vuotena ennen julkisivuremonttia (400 e/m2) ovat asuntojen hintapyynnöt tippuneet n. 150-200 e/m2, toteutuneet hinnat jopa enemmän.
Ehkä olen ymmärtänyt hieman väärin, koska vain kokonaisvelka-asteella on merkitystä jos maksukyky pettää. Oma asunto vakuutena taitaa jopa laskea riskiä, verrattuna käteismäärän radikaaliin vähenemiseen. Suurella käteispuskurilla riskien hallinta pysyy kurissa.
VastaaPoistaToisaalta pienempi vipu sijoitusasunnossa tarkoittaa isompaa kuukausittaista kassavirtaa joka taas laskee oman asunnon velkariskiä.