sunnuntai 15. toukokuuta 2016

Kuinka paljon velkavipua asuntosijoittamiseen?

Velka on hyvä renki mutta huono isäntä. Velalla sijoittamisessa piilee aina riski ja mitä enemmän velkaa suhteessa varallisuuteen, sitä suurempi riski. Velkavivussa pitää muistaa lyhennykset ja lainan korot, jotka kasvavat vivun mukana. Toistaiseksi sijoituslainan korot ovat verovähennyskelpoisia, joka osaltaan mahdollistaa kustannustehokkaan sijoittamisen lainarahalla.

Velkavipu sijoituksissa kun sijoituksessa nostaa oman pääoman tuottoa korkeammalle. Sijoitusasuntoon saa helposti 70% velkavivun, koska osake itsessään takaa tuon osuuden. Loput 30% kauppasummasta tarvitaan omarahoitusta ja/tai lisävakuutta. Oma asunto saattaa olla sen verran maksettu, että siitä irtoaa lisävakuutta ja näin asuntoon sitoutunut varallisuus saadaan tuottamaan lisää varallisuutta.

Esimerkkikohteeksi laitoin kuvitteellisen 40ke maksavan 20 neliön yksiön, jonka vuokra on 330e ja vastike 80e. Tästä tulisi 7,5% laskennallinen vuosituotto (250e*12kk/40000e). 700e/m2 remonttivaralla vuosituotto olisi vielä 5,5% (=250e*12kk/54000e).

Edellä oleva ja yleisesti käytetty tuoto-odotus ei ole kuitenkaan todellisuutta. Hankintahintaan pitää lisätä vielä varainsiirtovero ja lainan aloituskulut, sekä hyväksyä tosiasia, että sijoitusasunnosta on kulua, varsinkin kun asukas vaihtuu. Joten kannattaa varautua että vain 11k vuodessa tuottaa, jolloin lopullinen vuosituotto olisi enää 4,8% (=(330e*11kk-80e*12kk)/(40000e+14000e+800e+300e)).

4,8% on ihan kohtuullinen tuotto mutta ei kuitenkaan voita keskimääräistä indeksituottoa pörssissä. Korkoa korolle efekti ja korkeampi vuosituotto antavat pitkällä juoksulla paljon tuottoa vähällä omalla pääomalla, kunhan aloittaa riittävän aikaisin ja oikeaan aikaan. Asuntojen korkoa korolle efekti perustuu mielestäni asumisen yleiseen kallistumiseen ja elintason nousuun (ts. inflaatioon), joten 4,8% pörsissä on enemmän kuin 4,8% asuntosijoittamisessa.

Omalla kohdalla asuntosijoittamisen tarkoitus on tasapainottaa varallisuutta, tuottaa kassavirtaa työelämän jälkeen ja lopuksi tarjota jälkipolvelle perintöä.

Asuntosijoittamisen aloittaminen nuorena vaatii lainarahaa, mutta kuinka paljon on järkevää?

Laskelmiin laitoin 20 vuoden tasaerälainan 2% korolla. Asunnon arvo, vuokra ja vastike nousevat 1% vuodessa. Kaaviossa on huomioitu myös alkuinvestointi ja tuotoista maksettava 30% pääomavero.
Lisäksi mukana on 14ke remontti, joka iskee 5v tai 20v jälkeen ostohetkestä. Remontin kulut jaetaan 20v ajalle 58e/kk, olettaen että korjausvastiketta ei tulouteta, eikä näin ollen ole verovähennyskelpoista vuokratuloista. Laskelmissa kassavirta on laitettu kumulatiiviseksi, joka havannollistaa että pienikin toistuva negatiivinen kassavirta kasvaa lopulta isoksi.

Kassavirta

Lainalyhennyksen kuukausierä vaikuttaa suuresti sijoitusasunnosta saatavaan kassavirtaan. Pienellä vivulla kassavirta on positiivinen mutta vastaavasti aloituskulu on isompi. Isolla vivulla kassavirta menee helposti negatiiviseksi mutta alkuinvestointi on pieni. Isovipu mahdollistaa sen mikä pienellä jäisi tekemättä. Seuraavassa kaaviossa oletetaan että isot remontit iskevät vasta laina-ajan jälkeen.



Kaaviosta näkyy, että 100% vivussa on syytä varautua vuosittaisiin lisäpanostuksiin. 90% vivulla alkuinvestointi riittää noin +/- kassavirtaan. Pienemmällä vivulla kassavirta on positiivista, mutta omaa rahaa joutuu laittamaan eniten. Tässä esimerkissä 20 vuoden aikana, tähän kohteeseen tarvitaan vähiten omaa rahaa 90% velkavivulla, hieman alle 6ke.

Mutta jos laina-ajan alussa iskeekin iso remontti niin kassavirtaa painuu tukevasti miinukselle. Voi olla että remontin jälkeen vuokrataso olisi korkeampi, en kuitenkaan huomioinut sitä.



Kaaviosta nähdään että isolla vivulla remontin vaikutus iskee eniten ja on näistä kallein vaihtoehto, noin 3ke erotuksella.

Nettovarallisuus

Vaikka kassavirtalaskelma näytti hieman murheelliselta, niin nettovarallisuus kasvaa sitä mukaan kun laina lyhenee. Velkavivun suuruudella ei ole juurikaan merkitystä, jos korot ovat matalalla. Korkeilla koroilla vipu alkaa näkymään isoimpina korkomenoina, vaikka onkin verovähennyskelpoinen. Kuvitteellinen 14ke remontti tekee kolauksen nettovarallisuuden kehitykseen, ellei remontin hinta siirry hintalappuun.

Sijoitusasunto vs indeksisijoittaminen

Lopuksi kuvitteellinen vertailu, onko järkevämpää sijoittaa rahansa indeksirahastoon vai sijoitusasuntoon. Sininen käyrä kuvaa sijoitusasunnosta johtuvaa nettovarallisuuden kehitystä, sininen kuvaa indeksisijoittamista johon lisätään vastaava määrä rahaa kun sijoitusasunto vie, sekä vähennetään vastaava määrä rahaa kun sijoitusasunto alkaa tuottamaan. Harmaa kuvaa pelkän alkupääoman sijoittamista indeksiin. Indeksirahaston tuotto oletetaan 8%. Asunnon arvo nousee 1%. Indeksisijoittamisessa oletetaan olevan täysin kulutun, esim Nordnetin superrahasto.

100% vs indeksi

Alkupääoma on erittäin pieni molemissa tapauksissa (1100e). Näin pieni potti ei myöskään tuota pitkällä juoksulla kovinkaan paljon, vaikka sinne pieniä summia lisättäisiin sekä korkoa korolle efekti jauhaa. Ilman remonttia kassavirta ei ollut pahasti negatiivinen, joten asuntoon laitettu kulu ei vastaavan summaisena indeksisijoittamisessa tee ihmeitä. Ja kun sijoitusasunnon laina on maksettu, niin vastaavaa kassavirtaa ei saa indeksiin laitetulla summalla.


Isomman remontit tulessa alkuvaiheessa, saa indeksisijoittaminen vauhtia niin paljon, että siitä saadaan voidaan ottaa myös kassavirtaa siinä missä sijoitusasuntokin tuottaa velattomana.


90% vs indeksi

Pienemällä vivulla vastaava summa indeksissä tuottaa jo huomattavasti paremmin. Tuotto-odotus pörsissä on enemmän, joten korkoa korolle efekti alkaa näkymään 40v ajanjaksolla. Pelkän nettovarallisuuden kasvattamiseen indeksi tuottaa enemmän kuin sijoitusasunto.



Jos kuitenkin remontti iskee jo laina-ajan aikana, tähän menevä negatiivinen kassavirta tuottaa yhdessä isomman alkupanostuksen voimalla 40v aikana

Entä jos korot nousee?

Tasaerälyhenteisessä lainassa laina-aika joustaa niin kauan kunnes korot tulee maksettua eikä pankki ala soittelemaan perään isomman kk-erän perään. Jos laina-aika olisi kuitenkin 20 vuotta mutta korko olisikin kiinteä 4% tai 6%, niin laitetaan vielä pari kaaviota jottei velkavivusta jää liian ruusuinen kuva.



Kuvat puhukoon puolestaan. Isompi korko ja isompi vivu ovat kallis yhdistelmä. Huomioitavaa on, että jos korot olisivat korkeammat, todennäköisesti vuokratasotkin nousivat.

Yhteenveto

Iso remontti ja korkea vipu lainassa ovat myrkkyä kuukausittaiselle kassavirralle. Kohteen valinnalla on kauas kantoisia vaikutuksia, kuinka edullinen kohde lopulta on. Jos kuukausittaiset menot alkavat käymään ylitsepääsemättömäksi, on myynti yksi vaihtoehto. Halvasta asunnosta eroon pääsy välittäjän kautta vaatii kohtuuttoman suuren osuuden välityspalkkiota, koska minimiveloitus on korkeampi kuin prosenttiosuus.

Kuukausisäästäminen kustannustehokkaisiin indeksirahastoihin tuottaa pitkällä sijoitusajalla erittäin suuren varallisuuden. Tämä on helppoa ja melko pieni riskistä touhua, koska voi menettää vain sen mitä on sijoittanut. Asuntosijoittamiseen pääsee kiinni lainarahalla ja siihen kannattaa käyttää lainaa niin paljon kuin uskaltaa.

Jos minulla sattuisi olemaan 40ke ylimääräistä rahaa tilillä, niin en niitä laittaisi yhteen sijoitusasuntoon, vaan ostaisin ehkäpä kaksi sijoitusasuntoa 70% vivulla, sekä loput kuukausisäästämisellä passiivisiin indeksirahastoihin.

3 kommenttia:

  1. Hajautus taitaa olla sinunkin loppupäätelmäsi tässä kirjoituksessa. Pitää lukea vielä kirjoitus enemmän ajatuksen kanssa. Mutta kaaviot ovat aina mielenkiintoisia. Itse en korostaisi ehkä noin paljoa kassavirtaa vaan enemmänkin varallisuuden kasvua (lainan lyhennys on kassavirrasta pois, mutta siinä kuitenkin kasvaa varallisuus lainanlyhennykset verran).

    VastaaPoista
  2. Näinhän se on. Tarkoitus on varallisuuttaa kasvattaa lainanlyhennyksen muodossa. Tätä postausta varten tein laskelmia joita aioin käyttää sijoitusasunnon ostossa. Eli koitan vältää ylihinnoteltuja remonttipommeja :)

    VastaaPoista
  3. Indexisijoittaminen ei ole ihan niin helppoa kuin sen esität, tasainen tuotto joka vuosi. Pörssi seilla ylös ja alas... Jos historiaa katsoo, ja mittaa pitkäkö aika on pörssihuippuje väillä, huomaa että se on pisimillään jopa 20 vuotta (tapaus Japani), kuitenkin 5-15 vuotta länsimaissa sellainen tavallinen väli. sitten välillä kasvu on todella kovaa.
    Eli jos haluat olla varma pörssisijoittamisen tuotosta, pitää varautua pitämään rahat kiinni neljännevuosisataa. Jos on tuuri , ja sijoittaa aallonpohjalla, voi tilanne taas olle ihan toinen...

    perusinsinööri

    VastaaPoista