tiistai 26. huhtikuuta 2016

Asuntosijoittajaksi?

Olen päättänyt jo vuosia sitten että haluan omistaa velattomia sijoitusasuntoja ennen eläkkeellä siirtymistä. Muutama vuosi sitten tein hieman laskelmia miten sen tulisin toteuttamaan. Tavoitteena olisi ostaa tänä vuonna ensimmäinen ja jatkaa ostoksia 4-5 vuoden välein seuraavat 20 vuotta.

Olen neuvotellut keväällä pankin kanssa 100% velkavivun enintään 40000e asuntoon ja 90% vivun 60000e asuntoon. Velkavivun suuruuden määrää asuntomme vapaan vakuuden osuus. Korkeassa velkavivussa houkuttelee korkea oman pääoman tuotto. Matalammassa velkavivussa myös kassavirta olisi positiivinen. 70% vivussa riskitaso tippuisi oleellisesti, koska omaa asuntoa ei tarvisi pantata lainkaan.

40-60ke ei kuulosta suurelta summalta asuntosijoittamiseen, varsinkin kun toisilla paikkakunnilla sillä ei saa yhtään mitään. Meillä päin tuolla rahalla saa yksiön 40-70 luvun kerrostaloista. Neliöhinnat kahden tonnin molemmin puolin, riippuen asunnon ja taloyhtiön kunnosta. Vanhojen kerrostalojen kohtalona on jatkuva remontin tarve. Lisäksi nurkan takana häämöttää linjasaneeraus enemmin tai myöhemmin, ellei sitten ole jo tehty. Remonttikustannukset harvemmin siirtyvät täysimääräisesti asunnon arvoon.

Olen seurannut paikkakuntani markkinoita puolisen vuotta melko tarkkaan. Tarjolla on ollut monenkuntoista kohdetta. Lähes jokaisen yksiön tiedot olen laittanut exceliin ja laskenut oleelliset laskelmat. Vinkkiä olen ottanut Osta, vuokraa ja vaurastu kirjasta. Kiinnostavimmista kohteista olen pyytänyt lisätietoja ja isännöitsijätodistuksen. Kahta kohdetta olen käynyt myös katsomassa.

Linjasaneerauksen käyneiden kohteiden vuokratuotto jää noin 4% nurkille. Lisäksi kassavirta jää melko pieneksi tai jopa negatiiviseksi pitkäksi aikaa suurella velkavivulla sijoitettuna. Tosin riskit yllättäviin menoihin ovat alhaisemmat.

Linjasaneerausta odottavat kohteet (5-10v sisällä) ovat hinnoiteltu houkuttavasti. Korkeaa vuokratuottoa 6-8% saatetaan jopa mainostaa ilmoituksessa. Näistä kohteista saisikin positiivista kassavirtaa jopa 100% lainassa, tosin siihen asti kunnes pientäkin remonttia pukkaa, niin pakkaselle mennään. Realistisen 500e/m2 remonttivaran lisääminen tiputtaakin vuokratuoton taas 4% paikkeille. Toisaalta, kohteesta riippuen milloin linjasaneeraus ja/tai julkisivuremontti iskee, kerkiää hyvä kassavirta keräämään puskuria remonttia varten.

Monet talousblogin kirjoittajista ovat myös asuntosijoittajia. Tuntuu että uusia asuntosijoittajia aloittaa tiheäänkin mutta toisaalta esimerkiksi Pohatta päätti lopettaa asuntosijoittamisen. Sopiiko asuntosijoittaminen minulle? Vastausta on vaikea antaa etukäteen, sen tietää vasta jälkikäteen. Kiinnostusta löytyy mutta entäpä rohkeutta?

Omat päätelmät asuntosijoittamusen plussista ja miinuksista
+Aikaisin aloitettu asuntosijoittaminen voi tuottaa pitkällä aikavälillä todella hyvin
+Puoliksi velaton sijoitusasunto kelpaa seuraavien sijoitusasuntojen vakuudeksi
+Velattomasta sijoitusasunnosta saa kuukausittaista kassavirtaa uusiin sijoituksiin tai omaan käyttöön
+Asuntosijoittaminen tasapainottaa pörssipainotteista sijoitussalkkua
-Vaatii ajankäytön/työmäärän jota ei pysty etukäteen ennustamaan
-Tyhjät kuukaudet vetävät kassavirran negatiiviseksi
-Yllättävät hajoamiset ja remontit vaativat käteispuskuria
-Stressi ja huolenaihe (ajatus että joku kuseskelee nurkkiisi)

lauantai 9. huhtikuuta 2016

Muutoksia eläkevakuutukseen

Kirjoitin aiemmin lopettavani kuukausisäästämisen OP:n eläkevakuutukseen. Tämä siis tapahtui vuonna 2015. Olin silloin jo unohtanut, että minulla on sen verran vanha sopimus, joka sisältää mahdollisuuden laittaa varat korko-osuuteen. Katsoin että korkotuotto on kohtuullinen 2,5%. Eläkevakuutuskuoressa on 0,4% hallinnointipalkkio pääoman osuudesta, joten netto korkotuotoksi jäänee 2,1%.

Korko-osuus on poistettu uudemmista vakuutuksista. Tätä mahdollisuutta tarjottiin myös minulle aikoinaan. Porkkanana olivat alhaisemmat merkintäkulut, sekä OP-bonuksien kertyminen säästösummasta. En nähnyt näitä asioita niin kannattavaksi silloin. Pitkällä juoksulla vain hallinnointipalkkiolla on merkitystä.

Tämä vuosi on ollut pelkkää alamäkeä OP:n rahastoilla, joten muutos olisi ollut järkevää tehdä vielä viime vuoden lopulla. Noh, pääomaa oli jäljellä muutospäivänä vielä 4248e, sisältäen voittoa 395e. Tämän lisäksi olen saanut yhteensä noin tonnin verran verovähennyksiä vuosilta 2008-2015. Jos 2,1% korkotuotto jatkuu vuoteen 2045 saakka, kerkee tuo pääoma melkein tuplaantumaan. Tosin sitä ei tiedä mitä inflaatio on vaikuttanut rahan arvoon 29 vuoden aikana.

Lisäsijoituksia rahastoihin voisi harkita jos pörssikurssit vielä tämän vuoden aikana romahtaisi oikeen kunnolla, eli vähintään -50% vuoden 2015 tasoista. Tässä tapauksessa voisi harkita rahastoihin palaamistakin. Vuodesta 2017 lähtien lisäsijoitukset eivät olisi kuitenkaan enää järkeviä, koska tämän osuuden saisi lunastettua vasta kun "yleinen eläke" alkaisi, eli kaiketi joskus 70-kymppisenä, jos silloinkaan..

Eläkevakuutus alkaa palautumaan käyttötilille 62 vuotiastaa lähtien ja päättyy 67 vuotiaana. Nettona pitäisi tulla noin 100e/kk verojen jälkeen, jos pääomavero tuolloin olisi 30% paikkeilla. Tällä summalla ei tosin ole juurikaan merkitystä, koska nettovarallisuuteni pitäisi silloin olla noin puoli miljoonaa, joka pitäisi kattaa taloudellisen riippumattomuuden muutenkin. Tämä toki edellyttää että säästöaste pysyy vähintään nykyisellä tasolla ja jatkan sitä 50 vuotiaaksi, sekä keskimääräinen 5% nettotuotto toteutuu.

perjantai 1. huhtikuuta 2016

Vaihtoehto kakkosautolle?

Meillä on ollut pihassa kaksi autoa viimeiset seitsemän vuotta. Vaimo on ollut lasten kanssa nyt nelisen vuotta kotona. Autoa on tarvittu silloin kun ykkösautolla ollaan jossain (allekirjoittanut töissä tai toinen jossain pidemmällä käymässä).

Kakkosautoa käytetään hyvin vähän sen pakollisiin kuluihin nähden. Sen keskimääräiset vuotuisat kiinteät kulut ovat olleet noin 700 euroa (sisältäen veron, liikennevakuutuksen, katsastuksen ja pienet korjaukset) = noin kaksi euroa päivässä. Tämän päälle bensat kulutuksen mukaan, joka on ollut noin 350e/vuosi eli noin euron päivässä. Näiden lisäksi tulee muutaman satasen arvonalenema, joka tosin alkaa pysähtymään, kunhan auto pysyy liikennekelpoisena.

Tämä vuosi alkoi auton arvoon nähden kalliilla vajaat 300e maksavalla jarruremontilla. Tämä nosti kuluja entisestään.

Autoon on tullut ajoa neljän vuoden sisällä alle 12tkm eli yhdessä vuodessa korkeintaan 3tkm. Tarvetta liikkua paikasta A paikkaan B on tullut lähinnä kauppaan, asiontiin ja kyläilyyn, sekä muutama hieman pidempi matka. Tyypillinen edestakainen matka on ollut 10-30km. Vuoden mittaan autoa on käytetty enintään satana päivänä, eli noin 2 kertaa viikossa. Sata ajopäivää vuodessa 1000e kuluilla tekee yhden edestakaisen matkan keskimääräiseksi hinnaksi 10 euroa.

Tarkkaa ajopäiväkirjaa ei ole tehtyä mutta teen olettamuksen että ajoista yksi neljännes aiheutuu siitä että auto vain on pihassa ja sillä on vaivaton lähteä ilman mitään suunnitelmaa. Puolet ajoista olisi helposti korvattavissa linja-autolla (pysäkki 100m päässä, josta pääsee mm keskustaan ja isovanhemmille ilman vaihtoa), viimeinen neljännes on pakko suorittaa omalla autolla.

Jos ensimmäinen neljännes ajoista jätetään ajamatta, ajopäiviä olisi 75 vuodessa. Jos puolet ajoista korvataan linja-autolla, tulisi lisäkuluja 200e (sarjakortilla 2e/matka/aikuinen, sisältäen kaksi alle 6v lasta). Jäljelle jäisi 25 päivää vuodessa jotka pitäisi jotenkin suorittaa. Näistä 5 pitäisi pystyä ajamaan polkupyörällä ja loput 20 vaikka taksilla. Oletetaan taksimatkan hinnaksi 20e, eli 40e edestakainen, eli yhteensä vuodessa 800e.

Kakkosauton kuluiksi vuonna 2016 oli muodostumassa vähintään 1350e, jos nämä korvataan edellisellä arvauksella (1000e), jäisi vielä 350e taksimatkoihin tai muuhun tuhlailuun (tosin nämä on jo syöty auton kuluina). Oletan että 17v vanha auto vaatisi tästä lähin 300e remontteja vuosittain, kunnes lopulta se joutaisi paaliin.

Lopputulema oli selvä, toinen auto saa lähteä. Päätöstä puolsi tuleva nelipäiväinen työviikko sekä etätöiden mahdollisuus, joten yksi auto on entistä enemmän kotona.

Autolle löytyi ostaja hieman vahingossa ja kun hinnasta päästiin sopuun, en jäänyt miettimään myymistä. Hellasäröähän siitä syntyi, koska "ilmainen" kulkuneuvo lähti. Pitää itse joustaa enemmän, jotta arki "pyörii" riittävän sujuvasti.

Mitä siis tilalle?

Ensimmäiseksi linja-auton sarjakortti, jolla voi kulkea molemmat (2e/matka/henkilö). Lisäksi aion laittaa 20e viikossa "taksi-purkkiin", käytetään jos tarvitaan. Ylijäämän voi käyttää vaikka seuraavaan kakkosauton hankintaan, jos/kun sitä vielä jossain vaiheessa kaivataan enemmän.

Yhden auton ratkaisu ei varmaankaan tule lopulliseksi, koska vaimon hoitovapaa loppuu ensi keväänä ja oravanpyörä kutsuu häntäkin. Myös oma nelipäiväinen loppunee silloin.