Maalämpö, ilmavesipumppu vai osakkeet?

Meidän vanha ja isohko talo vie vuodessa melkoisen määrän lämmitysenergiaa. Tällä hetkellä pääasiallinen lämmitysmuoto on puu. Se on suhteellisen edullista, varsinkin jos puut tekee itse, mutta työvaiheita on paljon ja työ on lämmityskaudella päivittäistä.

Helpoinhan olisi antaa sähkövastusten tahkota, vaikkapa yösähköllä varaaja täyteen lämpöä, mutta kukkarossa voisi käydä melkoinen viima. Olen arvioinut että talomme kuluttaisi suorasähköllä noin 40MWh vuodessa. Rahaksi muutettuna suorasähkölämmitys maksaisi noin 4000e vuodessa plus liittymämaksut jotka menisi vaikka sähköä käyttäisi kuinka vähän.

Lämmönjako tapahtuu talon alkuperäisillä vesipattereilla sekä putkistoilla. Patterit ovat kaksilehtisiä ja pinta-alaa löytyy. Menovesi on pysynyt alle 50 asteen kovimmilakin pakkasilla. Joten lämpöpumpputekniikallakin talo pitäisi pysyä lämpimänä. Vaihtoehtoina olisi maalämpö porakaivolla tai ilmavesilämpöpumppu. Jos teen olettamuksen, että maalämpöpumpun kanssa vuosihyötysuhde olisi 3 ja ilmavesipumpulla 2. Vastaavasti euroina tämä tarkoittaisi vuodessa 1333e ja 2000e, jos suorasähkö olisi 4000e. Eli maalämmön säästäisi vuodessa 2667e ja ilmavesilämpöpumppu 2000e verrattuna suoraan sähkölämmitykseen.

Olen kysynyt maalampötarjouksia, nämä vaihtelivat 20 ja 28 tuhannen euron välissä. Jos valitsen halvimman tarjouksen, eli 12kW pumpun ja 250m kaivon, sekä hyödynnämme täydet kotitalousvähennykset, olisi halvin maalämpöjärjestelmä noin 15000e. Takaisinmaksuaika olisi noin 6 vuotta verrattuna suoraan sähkölämmitykseen.

Olen kysynyt myös ilmavesipumpputarjouksia, nämä vaihtelivat 8 ja 11 tuhannen välissä. Jos valitsen halvimman, 11kw pumpun, joka maksaisi hieman alle 7000e kotitalousvähennys huomioiden. Olisi ilmavesipumpun takaisinmaksuaika kolme ja puoli vuotta verrattuna suoraan sähkölämmitykseen.

Mutta eikö maalampö olisi pitkällä juoksulla edullisempi?
Saattaa olla, mutta vertaillaampa kahta investointia näillä luvuilla (A. suorasähkö 4000e/v, B. ilmavesi 7000e investointi + 2000e/v kulut sekä C. 15000e investointi + 1333e/v kulut).

vuosi	sähkö	ilmavesi	maalämpö
0	0	7000	15000
1	4000	9000	16333
2	8000	11000	17666
3	12000	13000	18999
4	16000	15000	20332
5	20000	17000	21665
6	24000	19000	22998
7	28000	21000	24331
8	32000	23000	25664
9	36000	25000	26997
10	40000	27000	28330
11	44000	29000	29663
12	48000	31000	30996
13	52000	33000	32329
14	56000	35000	33662
15	60000	37000	34995
16	64000	39000	36328
17	68000	41000	37661
18	72000	43000	38994
19	76000	45000	40327
20	80000	47000	41660

Maalämmön takaisinmaksuaika onkin nyt yli 12 vuotta, kun vertaan sitä ilmavesipumppuun. Eikä tämä ota huomioon mahdollisia lainakorkoja. Toisaalta, jos laina ei muutenkaan tarvitse ottaa, niin voisihan investoinnin laittaa pörssiin?

Asennetulla lämpöpumpulla ei juurikaan ole jälleenmyyntiarvoa, joten sen hankinta näkyy taseessa hieman arvokkaampana kiinteistönä, mutta itse pumppu muuttuu täysin arvottomaksi jos se hajoaa. Maalämpöfanaatikko voisi sanoa, että kiinteistön arvo nousee maalämmön asennuksen myötä, voihan olla, mutta oma asunto ei ole sijoitus.

Jos edelliset investoinnit jättäisi tekemättä, voisi laittaa 15ke pörssiin ja odottaa arvonnousua. Tai ilmavesipumpun kanssa jäisi 8ke alkupääoma plus joka vuosi 2ke lisäsijoituksena. Maalämmön kanssa alkupanos olisi nolla, mutta vuosittain saisi 2.6ke säästöön. Pörssin nettotuotoksi voisi laittaa vaikka 5%, eli tästä on inflaatio ja verot vähennetty.

vuosi	sähkö	ilmavesi	maalämpö
0	15000	8000	0
1	15750,00	10400,00	2666,00
2	16537,50	12920,00	5465,30
3	17364,38	15566,00	8404,57
4	18232,59	18344,30	11490,79
5	19144,22	21261,52	14731,33
6	20101,43	24324,59	18133,90
7	21106,51	27540,82	21706,59
8	22161,83	30917,86	25457,92
9	23269,92	34463,75	29396,82
10	24433,42	38186,94	33532,66
11	25655,09	42096,29	37875,29
12	26937,84	46201,10	42435,06
13	28284,74	50511,16	47222,81
14	29698,97	55036,72	52249,95
15	31183,92	59788,55	57528,45
16	32743,12	64777,98	63070,87
17	34380,27	70016,88	68890,42
18	36099,29	75517,72	75000,94
19	37904,25	81293,61	81416,98
20	39799,47	87358,29	88153,83

Maalämmön vuosittaisilla säästöillä salkun arvo nousisi nollasta eurosta 7 vuodessa korkeammalle kuin 15ke könttäinvestointi. Mutta vastaavasti ilmavesipumpun asennuksesta jäävä 8ke ja vuosittain säästyneet rahat tienaisivat pörssissä jo neljässä vuodessa sen, mitä 15ke alkuinvestointi olisi tuottanut. Kun verrataan ilmaveden ja maalämpön eroavaisuuksia, niin maalämmön asentanut saa salkun arvon ohittamaan ilmavesipumpun vasta 19 vuoden jälkeen.

Joku viherpiipertäjä voisi ajatella, että miksi asutte isossa ja huonosti eristetyssä talossa. On totta että pienempikin riittäisi, mutta yleensä vanhoissa taloissa tulee mukana tontti hyvällä paikalla, eikä mistään savipellosta. Toisaalta olisi järkevää jos talo kuluttaisi vähemmän energiaa, mutta alkuperäisin eristein, tämä talo on pysynyt terveenä yli 80 vuotta. Esimerkiksi ulkoverhouslaudat ovat alkuperäiset ja parempilaatuisia kuin nykyisin lautakaupasta saatava tavara. Uskoisin niiden säilyvän vielä seuraavatkin 80 vuotta kunnossa, kunhan talon rakenteita ei mennä muuttamaan. Jo tällä kompensoidaan hiilijalanjälkeä, eli välttämällä tarpeetonta remonttia. Sisäpuolisella lisäeristyksellä vaarantuisi hirsien pysyminen kuivana, joten siitä vasta kallista tulisi.

Niin tai näin, lämpöpumpun hankinta näyttäisi olevan kannattava investointi.

Salkun tuuletus 2017

Tuuletuksesta on kulunut yli puoli vuotta. Rahat menivät asunnon hankintaan sekä samalla ne mahdollistivat toisen sijoitusasunnon. Jälkeenpäin pohtien, myynnit eivät ole harmittaneet, vaikkakin voitoista joutuu veroja maksamaan ja tulevia osinkoja jäi saamatta. Olisin voinut myös myydä vähemmän ja nostaa tarvittavan "käteisen" Nordnetin superluotolla. Tällöin olisi säästynyt sekä veroja että osinkoja. Tosin riski olisi ollut suurempi. Ja jos laskumarkkinat olisivat alkaneet, niin pakkomyynnit olisi voinut alkaa.

Mahdollista pörssiromahdusta tai vaan "korjausliikettä" on moni odottanut ja toivonut. Jotkut ovat keränneet käteisen osuutta ja osa jopa myynyt kaikki tai suurimman osan osakesijoituksista kuplan puhkeamisen toivossa. Voihan toki tulla, mutta itseäni nämä jutut eivät ole juurikaan liikuttanut. Romahdus tulee jos tulee, ei vaikuta säännölliseen kuukausisäästämiseen. Asunnon osto viime syksynä oli mielestäni hyvä syy järkeistää salkkujen sisältöä ja miettimään mitä haluan omistaa.

Runsaan 14 vuoden aikana olen säästänyt rahastoihin ja viimeisen kuuden vuoden ajan lisäksi myös osakkeisiin. Tuona aikana olen tehnyt pieniä lunastuksia, mutta päästrategia on ollut "osta ja unohda" tai ainakin olisi pitänyt olla :).. Matkanvarrella on tullut luettua sijoitusaiheisia kirjoja ja nettisivuja, sekä kuunneltua sijoitusaiheisia podeja. Näistä kun vetää johtopäätökset, niin pari asiaa nousee yli muiden: 1 minimoi kulut; ja 2 älä tyydy pienempään tuottoon kuin indeksi.

Nordnetissä ja Seligsonissa salkun säilytys on ollut ilmaista. Ilmaisuudesta huolimatta Nordnetin kautta tuli hajautettua useisiin erikoisrahastoihin, pahimmillaan niissä oli 2.5% hallinnointikulu. Herranjestas jos näihin olisi kertynyt useita tuhansia euroja.. Pääsääntöisesti keskimäärin rahasto häviää vertailuindeksilleen vähintään kulujensa verran.

Rahastojen myyntiperuste oli lähinnä niiden kulut, mutta toisaalta huomasin joitakin päällekkäisyyksiäkin, lisäksi obligaatiot ovat kyseenalaisia korkojen noustessa. Jäljellä jätin vain rahastoja joiden hallinnointipalkio on alle 0.5%. Myyntiin meni seuraavat rahastot (suluissa juoksevat kulut sisältäen hallinnointipalkkion):

Osuuspankki
OP Maltillinen (1.33%)

Seligson
Phoebus (0.75% + tulokseen perustuva 20%)
Euro obligaatio (0.28 %)
Pharma (0.62%)

Nordnet:
Allianz Thailand Equity A (2.3%)
Aberdeen Global Select Emergin Markets Bond A (1.71%)
Aberdeen Global Japanese Eq A (1.67%)
BGF World Healthscience (1.82%)
Carnegie Rysslandsfond (2.54%)
Danske Invest GloblEmergingMarkts (2.05%)
Fidelity Thailand A (1.97%)
Franklin US Opportunities A (1.82%)
Franklin Biotechnology Discv A (1.81%)
SKAGEN Global A (1% + tulokseen perustuva 10%)
Swedbank Robur Småbolagsfond (1.29%)

Osakkeita lähti kirjava joukko

Coca Cola
Ostin tätä pariin otteeseen Nordnetin USA tarjouksesta (pienemällä välityspalkkiolla kuin normaalisti). Ostoperuste oli historiallinen kasvava osinko. Myyntiperusteena oli jenkkilän "all-time-high" sekä yrityksen eettisyys on hieman harmaalla alueella.

HK Scan
Omistin tätä vuodesta 2012 lähtien. Ostin muutamaan otteeseen lisää. Myyntihinta oli hieman alle ostojen keskiarvon. HK maksoi osinkoa joka vuosi mutta kurssi ei ole noussut. Tällä hetkellä reilusti alle oman myyntihinnan. Kabanossikaan ei enää maistunut hyvältä, joten sai lähteä kokonaan.

Outokumpu
Ostin tätä silloin kun sitä sai halvalla (0,45e kpl). Sitten tuli anti johon osallistuin ja sitten tuli splitti perään. Myin 2017 alkuvuodesta hyvällä voitolla. Ostin takaisin kevään dipissä. Nyt sai taas lähteä pienellä voitolla

Plc Uutech (ent Vaahto)
Ostin tätä pienen siivun Nordnetin ystävänpäiväkampanijasta vuonna 2014, taisi olla 1e välityspalkkio. Osake on ollut varsinainen putoava puukko. Liiketoiminta hiipuvaa ja tappiollista. Erehdyksessäni ostin lisää jotta keskihinta laskisi. Lopulta myin kaikki tappiolla pois silmistä.

Savo solar
Osallistuin listautimiseen 500e panoksella vuonna 2015. Aurinkoenergia kiinnosti. Tämän jälkeen useita anteja ja vielä hieman lisäostoa. Myydessä sain 2017 antiin käytetyt rahat takaisin, mutta listautuminen ja aiemmat annit raskaalla tappiolla.

YIT
Ostin tätä ensimmäisen kerran 2013. Jälkeenpäin olen ostanut pariin kertaan lisää, osakkeen hinnan ollessa noin puolet ensimmäisen ostohinnast.. Tässä tuuletuksessa sai lähteä ensimmäisen ostoerän laput, pahiten tappiolla olevat.

Incap
Ostin tätä pienen erän hetken mielenjohteesta, kun kuulin että Viron tehtaalla on hyvä työtilanne. Myydessä laput oli hieman voitolla.

Fortum
Tämän osuus oli noussut Nordnet-salkun suurimmaksi. Muita myydessä prosenttuaalinen osuus olisi nousut entistä korkeammalle, jolloin superluoton kultataso olisi vaarantunut. Myyntiin lähti ensimmäinen ostoerä, jossa oli vähiten voittoa.

Loudspring (ent. Cleantech)
Osallistuin 2014 antiin. Syynä kiinnostus olla mukana puhtaamman maapallon kehittämisessä. Pitkään tämä oli salkun luuseri kunnes nousi moninkertaiseksi. Olin myynyt tätä aiemminkin salkun tasapainottamiseksi. Nordnetin lainoitusarvo taisi olla vaivaiset 10%. Kevensin taas, onneksi, osakkeen arvo on laskenut huomattavasti.

SSAB H
Rautaruukin lapuista sain aikoinaan SSAB A ja SSAB H osakkeita. H-sarjan osakkeet saivat lähteä.

Osakemyynneistä huolimatta, tulen saamaan vuonna 2018 euromääräisesti lähes yhtäpaljon osinkoja kuin vuonna 2017, kiitos muutamat ostot sekä kasvavat osingot.

Sijoitusasunto nro2, hankinta

Kirjoitin viime vuonna ensimmäisen sijoitusasunnon hankinnasta ja vuokraamisesta. Tästä on kulunut runsas vuosi. Sijoitusasunnon omistaminen ei ole vaivannut mitenkään, vuokra tulee ajallaan eikä murheita ole ollut. Kop kop. Silloin käytin nro1 hankintaan, vs-veroon ja kuluihin yhteensä noin neljä tonnia. Loput vivutin lainalla, jossa osana vakuutena toimii oma kotimme. Tästäkin huolimatta olen pystynyt nukkumaan yöni rauhassa.

Hyvin menneen vuoden jälkeen houkutus seuraavan ostamiseen oli käynyt mielessä useampaan kertaan. Kotimme vapaa vakuus on kivunnut n. 20te, joten max 100te sijoitusasunnon osto olisi mahdollista, kunhan 10% omarahoitusosuus täyttyy. Muutamia kohteita on tullut lisättyä exceliin. Kohteiden tuottoprosentit eivät ole olleet päätähuimaavia, varsinkaan pyyntihinnalla sekä remonttivaran huomioiden. Joten sijoitusasuntokuume ei ole päässyt iskemään. Excel on armoton.

Seuraava sijoitusasunto oli kuitenkin lähempänä kuin arvasin, nimittäin ostimme omaan käyttön halvemman (mutta isomman) asunnon ja jätimme vanhan asuntomme vuokralle. Asunnon arvoon nähden vuokratuotto huitelee 5% nurkilla mutta jos laskee vain tähän astisen sijoitetun pääoman, ollaan pitkälti yli 10% tuotossa. Bruttotuottoprosentti huitelee yli 40% jos tämän sijoitusasunnon "hankintahintaa" käyttää pelkästään uuden kodin hankintakuluja.

Asumme esikaupunkialueella, jossa on paljon oma-, pari- ja rivitaloja. Ei keskustan melua eikä saasteita. Mutta kuitenkin kaipuu rauhallisempaan ympäristöön oli kasvanut. Ennen kaikkea, silmään sopivaan maisemaan. Lisäksi olen kaivannut kunnon harrastetiloja, isoa olohuonetta, omaa työhuonetta ja varastotiloja. Toki nelihenkinen olisi mahtunut asumaan 4h+k paritalossa, mutta miksi tarvisi, jos on mahdollisuus väljempääkin asumiseen, joka täyttää samalla muutkin tarpeet (halut).

Uuden asunnon etsintä ei ole ollut mitenkään aktiivista, tulee vastaan jos on tullakseen. Tällä kertaa nettiin ilmestymisen jälkeen, kolmen viikon päästä ostotarjous oli läpi ja tästä kaksi viikkoa eteenpäin, oli kaupat tehty. Muutto kuukauden päästä.

Järjestelyn mahdollisti aiempien vuosien systemaattinen säästäminen. Nousujohteinen pörssi toki edesautti tilannetta. Salkkuihin tein kunnon tuuletuksen. Siinä saivat lähteä mm. luuseriosakkeet ja kalliit rahastot (myynneistä oma juttu myöhemmin). Myyntejä tein yhtensä n. 20te edestä. Tällä maksoimme uuden kodin omarahoitusosuuden, kaupankäyntikulut sekä vs-veron. Loput lainasi pankki; vakuutena uusi koti, vanha koti sekä luottotakaus pienenä lisämausteena. Melkoinen viritys, mutta mielestäni erittäin onnistunut järjestely.

Verot ja kulut tulevat rokottamaan tämän vuoden nettovarallisuuden kasvua melkoisesti. Mutta toisaalta kahden vuokralaisen turvin nettovarallisuuden kasvu on jatkossa nopeampaa kuin aikaisemmin. Salkuista lunastettu 20te tulee vuokranmaksun yhteydessä takaisin noin kolmessa vuodessa, jos korot eivät nouse tätä ennen, eikä sijoitusasuntoon kohdistu isoja ylimääräisiä kuluja.

Suurimmalta osin varallisuus on kiinni sijoitusasunnoissa, tuottamassa lisää varallisuutta lyhentyvin lainojen mukana. Sijoitusasuntojen kassavirta on positiivinen, joten sijoitusasuntolainojen lyhennysten jälkeen jää vielä rahaa sijoittamiseen, lisälyhennyksiin tai vaan elämiseen.

Yhteenvetona voisi todeta, että tase laitettiin töihin todenteolla ja varaustumisen vauhtiin tuli toinen vaihde päälle. Toisaalta, isomman talon kulut ovat isommat, sekä vanha talo kaipaa remontteja. Joten aika näyttää kuinka järkevää tämä oli taloudellisesti. Ainakin tietää miksi käydä töissä. Neljännesmiljoona lainaa on maksettava myös joskus takaisin. Tosin tästä puolet on ns. hyvää lainaa, eli sijoitusasuntoja varten.

Taloudellinen turva, riippumattomuus ja vapaus

Viime vuonna luin paksun opuksen säästämisestä. Raha: peli haltuun -kirjan on kirjoittanut Tony Robbins. Kirjassa esitetään 7 askelta taloudellisen vapauteen (Financial Freedom), eli taloudellinen tila, jossa voi tehdä mitä haluaa. Oma tavoite ei ole ollut aiemmin ihan näin kunnianhimoinen, "vain" taloudellinen riippumattomus. Tästä huolimatta, kirjan innoittamana asetin itselleni kolme pitkän ajan taloustavoitetta.

1. Taloudellinen turva

Taloudellisesta turvasta puhuttaessa voidaan tarkoittaa hätävarapuskuria joka riittää muutamaksi kuukaudeksi. Itse kuitenkin tarkoitan taloudellista tilaa, jossa passiiviset tulot kattavat välttämättömät menot elämiseen (asumisen, ruuan ja välttämättömät vakuutukset). Omistusasumisessa asumismenoihin kuuluvat myös asuntolainan korot, vuokralla asuessa vuokra. Omat ns. pakolliset menot ovat olleet noin 700e/kk, tästä tulee 8400e vuodessa. Tämän kulutuksen kattaisi noin 210ke sijoituksilla jotka tuottavat vähintään 4%. Tätä kutsutaan 4% säännöksi (the 4% rule). Tosin tämä "nyrkkisääntö" on saanut kritiikkiä osaltaan. Eikä suotta, laskumarkinoilla hatusta saa pitää lujaa kiinni, eikä tuottoja välttämättä saada riittävästi, jolloin joudutaan syömään pääomaa. Tätä riskiä voi pienentää hajauttamalla sijoitukset osakkeisiin, asuntoihin ja korkotuotteisiin.

2. Taloudellinen riippumattomuus

Turvan jälkeen aletaan kattamaan myös muita menoja ja lopulta kaikki tarpeelliset menot. Riippumattomuuden tasolla sijoitettu pääoma tuottaa passiivista tuloa niin paljon, että ansiotuloja taikka yhteiskunnan tukia ei enää tarvita tavanomaiseen elämään. Tässä alkaa olemaan paljon hajontaa ihmispersoonan ja tarpeiden osalta. Omat ns. muut menot ovat olleet noin 800e/kk. Tähän tarvitaan noin 240ke lisää sijoitusvarallisuutta 4% säännöllä. Todennäköisesti 450ke omaisuuden turvin ei tarvisi huomisesta murehtia, mutta nuukuus voisi kuitenkin iskeä. Toisaalta työelämän ja lapsien jälkeen pärjäsi varmasti pienemmälläkin summalla kuin nyt, mutta miksi tarvisi? Raha löytää kyllä kohteensa...

3. Taloudellinen vapaus

Taloudellinen vapaus onkin sitten vähän haastavampi saavuttaa, rahaa pitäisi tulla niin paljon että pystyy elämään niin vapaasti kuin haluaa. Tässä on varmasti mielipide-eroja mikä on riittävästi. Äkkiseltään voisi ajatella että kulutuksen kasvulla ei ole rajaa, eikä semmoista pääomaa olekkaan mikä riittäisi toteuttamaan kaikki haaveet ja lisäksi riittäisi tyydyttämään kasvavaa tuhlailunälkää. Tonyn kirjassa käy ilmi että taloudelliseen vapauteen ei tarvitakkaan aivan älyttömiä summia. Esimerkiksi omaa lentokonetta ei tarvitse ostaa jos haluaa lentää. Itseäni ei kiinnosta älytön Jetset elämä, taikka ostella tavaroita josta ei ole hyötyä, saati iloa pitkällä juoksulla. Jos varaan nykyisen 1500e/kk menojen lisäksi toiset 1500e/kk pelivaraa, niin ei tarvitse murehtia visalaskun maksamisesta, vaikka karibian risteily vähän venähtäisikin pidemmäksi taikka jossain kuussa tulisi kuljettua joka päivä taksilla. 3000e/kk tuloja varten tarvittaisiin 900ke omaisuus, joka tuottaa verojen jälkeen vähintään 4% vuosittain.

Näiden tavoitteiden saavuttaminen

Taloudellisesta riippumattomuudesta kirjoitinkin runsas pari vuotta sitten, silloin arvoin puoli miljoonaa riittävän. Samaan lukuun pääsen edelleen, mutta tällä kertaa lisään yhden välitavoitteen sekä lisätavoitteen. Ylläolevat luvut pyöristettynä saadaan kolme virstanpylvästä; 200ke, 500ke ja 1Me. Isoja summia, onkohan nämä mitenkään saavutettavissa?

Jos säästän vuosittain noin 10ke (yli 25% säästöaste), niin ensimmäinen etappi tulee täyteen enemmin tai myöhemmin, vaikka tuotto olisikin pyöreä nolla. Tällä vauhdilla vuosia menisi 20, 50 ja 100.. Patjan väliin ei siis kannata kaikkea laittaa tai jää ensimmäiseen tavoitteeseen ilman passiivista tuottoa.

Kun laskuihin otetaan mukaan korkoa korolle efekti, velkavipu ja pitkä säästöaika, niin nämä kyseiset pylväät tullee saavutettua 10v, 20v ja 30v sisällä, vaikka säästösumma pysyisi samana. Omaan eläkeikään on vielä matkaa yli 30 vuotta, joten miljoona on vielä saavutettavissa, mutta miten?

• Sijoittaminen osakkeisiin ja kustannustehokkaisiin indeksirahastoihin säännöllisesti. Sijoittamalla 10ke vuodessa 20 vuoden ajan 6% tuotto-odotuksella, sijoitettu 200ke kasvaa lähes 400ke pääomaksi. Vaivaisella 4% tuotollakin n. 300ke. 30 vuoden säästöajalle 6% tuotto-odotus nostaa sijoitetun 300ke pääoman lähemmäs 800ke. Samassa ajassa 4% tuottaisi melkein 600ke. Joten mahdollisuus on olemassa. Pitää huomioida, että 20-30 vuoden aikajanaan mahtunee vähintään yksi kunnon romahdus. Lopputuloksen kannalta isompi romahdus saisi tulla alkumetreillä eikä loppusuoralla. Rohmahduksen pohjalla laitetut sijoitukset tasapainottavat huipulla ostettuja. Säännöllisyys tuottaa keskimääräisen tuoton.
• Sijoittaminen laatuyhtiöihin. Suorissa osakesijoituksissa tarvisi suosia yrityksiä, jotka kasvattavat vuosittain rahamäärällistä osinkoa. Näin olleen sijoitetun pääoman osinkotuottoprosentti nousee helposti kaksinumeroiseksi.
• Sijoitusasunnot velkavivulla. Käyttämällä vaikkapa 80% velkavipua, sijoitettu pääoma viisinkertaistuu laina-ajan loppuun mennessä, edellyttäen että itse sijoitusasunto on tuottoisa kohde, kassavirtapositiivinen. Isomalla vivulla omarahoitusosuus pienee edelleen. Esimerkiksi 90% vivutuksella, laittamalla 20ke omaa rahaa ja lainaamalla loput pankista, nousee oma pääoma 20 vuoden laina-ajan jälkeen 200ke, vaikka arvonnousua ei olisi tapahtunut lainkaan. Todellisuudessa sitä pitäisi olla vähintään inflaation verran.
• Vaihtoehtoiset sijoitukset. Osuuskuntien tuotto-osuudet, yritysten ja valtioiden velkakirjat yms korkotuotto edellisten lisäksi on hyvää tasapainoa. Näissä ei korkoa korolle efektiä tule, ellei osuuksien määrää lisää saaduilla korkotuotoilla.

Edellä olevista summista voi saada osviittaa, että miljoonan pääoma on ihan mahdollista kerätä ennen eläkkeelle siirtymistä, kunhan aloittaa ajoissa. Itse tämän tajusin muutamia vuosia sitten, täytettyäni 30 vuotta. Silloin en kuitenkaan määritellyt euromääräistä tavoitetta itselleni. Vuonna 2013 olisi pitänyt sijoittaa vaikka velaksi, en uskaltanut. Jälkikäteen on helppo viisastella, mutta tällä hetkellä salkun tuotto olisi aivan toista luokkaa, edellyttäen että olisin tehnyt hyviä valintoja. Aluksi tuli tehtyä joitakin virheitä mutta oppirahat eivät olleet kalliita.

En vielä tiedä millä painosuhteella mikäkin sijoitusmuoto kasvaa, mutta tasaisesti koitan niitä jakaa indeksien, osakkeiden, asuntojen ja korkojen kesken. Tein vaatimattoman 6% tuotto-odotuskäppyrän jossa vertaan toteumaa.

Kaavion toteuman tilanne on 31.12.2016 ja on hieman perässä tässä tekstissä annettua tavoitetta. 6% tuotto-odotuksella 100ke sijoitusvarallisuus pitäisi olla kerättynä 3-4 vuoden päästä. Taloudellinen turva (200ke) olisi saavutettuna ollessani 42v sekä taloudellinen riippumattomuus (500ke) ollessani 52v. Taloudellinen vapaus häämöttää viimeistään 62 vuotiaana. Jätin tämän pois kaavioista toistaiseksi koska se tuntuu edelleenkin liian kaukaiselta. Lisäksi laskuista puuttuu inflaation vaikutus. Oletan saavani 6% + inflaation verran tuottoa sijoitetulle pääomalle.

Säästämisestä huolimatta, aion myös elää tätä hetkeä. Oma säästöastetavoite on ollut maltilliset 20% nettotuloista ja parina viime vuonna olen sen myös ylittänyt mukavasti. Tämän enempää säästöruuvia ei tarvitse kiristää. Säästöruuvia voisi jopa höllentää, nimittäin sijoitusasunto lisää kassavirtaa joka menee automaattisesti pääoman kasvuun. Jatkossa useampi sijoitusasunto vain kiihdyttää tätä.

Vuoden 2016 menot

Vuodenvaihteessa on hyvä katsoa miten vuosi meni talouden näkökulmasta. Seuraan menoja kuuukausitasolla, mutta en raportoi niitä erikseen. Tänne päätyy koko vuoden menot jaettuna kahdellatoista. Vuoden 2016 keskimääräinen kuukausimeno ilman asuntolainaa oli 1596 euroa. Melkein satasen enemmän kuin tavoite.

Mihin rahat sitten menivät? Ruoka, asuminen ja autoilu veivät leijonanosan. Budjetista poikkeavaa oli kahden auton korjailua alkuvuodesta (289e + 471e). Koko vuodelle jaettuna näistä tulee jo 63e/kk. Toinen isompi budjetoimaton kuluerä oli vanhan antiikkisohvan kunnostus, joka nieli hieman yli 400 euroa (päälikankaat vielä hommaamatta..).

Ruokamenot nousivat keskimäärin 41e/kk viime vuoteen nähden. Vuodessa minulta meni ruokakauppaan 5080 euroa. Vaimon hoitovapaa nostaa omaa osuuttani. Keittiöstä löytyy entistä enemmän luomua. Ruuan "halpuuttaminen" ei näkynyt juurikaan meidän ruokalaskussa. 

Asumismenot pysyivät lähestulkoon samana viimevuoteen nähden. Lainakorkoja en ole laskenut mukaan näihin menoihin, mutta ne olivat vuonna 2016 verovähennyksen jälkeen noin 22e.

Autoilun juoksevat kulut laskivat viime vuoteen nähden toisen auton lähdettyä. Tilalle tuli muutama sarjamatkojen lataus linja-autokortille. Lisäksi tuli tehtyä pari taksimatkaa.

Lasten menot alkavat nousemaan vääjämättä lasten kasvaessa. Viime vuonna osallistuin enemmän vaate- ja tavarahankintoihin. Lelut ja välineet alkavat kallistumaan iän myötä. Kalliita harrastuksia ei ole vielä. Lasten menoihin lasken myös lapsille sijoittamisen (30e+30e)/kk.

Vaatteiden osto jäi vähäiselle. Lähinnä alennusmyyntien hyödyntämistä ja pakollista alusvaatehankintaa. Vaatekaapista tuli käytettyä aikaisemmin vähällä käytölle jääneitä vaatteita.

Muutoin rahat menivät edellisten vuosien mukaan, jotka löytävät Menot-sivulla. Vakuutusmaksut ovat nyt todenmukaisempia, nimittäin OP-bonuksilla maksetut vakuutukset olivat jääneet aiemmin pois, nyt siis mukana.

Sijoitusasunto nro 1, vuokraus

Ostin keväällä pienen sijoitusasunnon. Laskelmissa pienempi asunto tuottaa yleisesti korkean tuottoprosentin. Korkempi tuotto tarkoittaa monessakin tapauksessa korkeampaa riskiä. Pienessä vuokra-asunnossa riski tulee rajatusta tarpeesta; lähinnä vain opiskelijat ja niistäkin ulkopaikkakuntalaiset ovat potenttiaalisia vuokralaisia.

Riski oli tiedossa jo ostovaiheessa, mutta korkeakoulujen läheisyys pienentää riskiä. Tästä huolimatta kesä on hiljaisempaa aikaa. Opiskelijat valmistuvat tai muuttavat keväällä pois. Vuokrailmoituksissa opiskelijat hakivat alivuokralaisia kesäksi. Toukokuun runsas tarjonta vuokra-asunnoista hieman jopa huolestutti.

Päätin kokeilla yksityismajoitusta kesän ajaksi. Kalustimme asunnon ylijäämätavaroilla sekä muutamilla kirppishankinnoilla. Vaihdoin kylppärin silikonit. Asensin ikkunaseinälle ja kylppäriin verhotangot, sekä ostin verhot niihin. Kaiken kaikkiaan irtaimistoon ja remontteihin meni hieman yli 300e.

Laitoin ilmoituksen lyhytaikaiseen vuokraukseen toriin sekä AirBnB-palveluun. Näillä katoin kesä ja heinäkuun vuokrat lisäkuluineen (irtaimisto, vesi, vakuutus, sähkö, pesuaineet ja paperit).

Varsinaisen vuokrailmoituksen laitoin juhannuksen jälkeen vuokraovi.com -sivulle. Tämän ilmoituksen sai puoleen hintaan, koska olin aiemmin liittynyt Suomen vuokranantajat ry:n jäseneksi. Viikkoon ei kuulunut mitään, mutta kun opiskelijat saivat tiedon opiskelupaikoistaan, alkoi yhteydenottopyyntöjä satelemaan. Heinäkuun alussa pidin yhden päivän yksityisnäyttöjä. Seuraavana päivänä päätin vuokralaisen. Parin päivän päästä oli nimet paperissa.

Vuokralaista kiinnosti irtaimisto, joten vuokrasin asunnon kalustettuna. Porkkana tässä toimii verovähennys 40e/kk, kun kyseessä on yksiö. Tämä nostaa kivasti nettotuottoa. Tosin ilman tätäkin kassavirta on hieman positiivinen 7% tuottoprosentin turvin. Vuokra on maksettu ajallaan, eikä ongelmia ole ollut.

Sijoitusasunnolle on oma käyttötili, johon kertyy kuukaudessa noin 60e ylijäämää. Verot menee ansiotuloista suoraan, eli toistaiseksi tämä harrastuu näkyy pienempänä nettoansioina, vaikka kassavirtavaiktus kokonaisuudessaan on positiivinen. Tilille kertyy puskuria tuleviin menoihin, lisälyhennyksiin tai seuraavaan asunnon ostoon. Katseen voi siirtää kohti seuraavan hankintaan, tosin tätä ei tule tapahtumaan muutamaan vuoteen ellen tee lisäsijoituksia tai lyhennyksiä lainoihin.

Sijoitusasunto nro 1, hankinta

On huhtikuun viimeinen sunnuntai. Palataan autolla anoppilasta, istun pelkääjän paikalla ja selaan kännykkää. Selaimen välilehdessä on hakuehdot täyttäviä sijoitusasuntoja ilmestymispäivän mukaan. Päällimmäisenä löytyy pieni yksiö lähes kolmen tonnin neliöhinnalla. Totean vaimolle että tässä olisi esittely huomenna, mennäänkö katsomaan?

Illalla täytin kohteen tiedot excel-pohjaan ja hämmästyin vuokratuoton yltävän lähes 6% pelkällä pyyntihinnallaan. Linjasaneeraus sekä huoneiston remontti oli tehty 2010, joten remonttivaraan ei tarvinnut paljoakaan laskea. Vaimo katsoi kuvat ja antoi kohteelle siunauksen. Laitoin välittäjälle viestiä, että lähettäisi isännöitsijätodistuksen liitteineen.

Seuraavana päivänä töissä, tyypillinen maanantaipalaveri keskeytyi sponttaaniin paloharjoitukseen. Kävellessä kokoontumispaikalle puhelin alkoi soimaan, välittäjähän sieltä soitteli. Kyseli josko voisin tulla iltapäivän esittelyyn, niin hän antaisi pyytämäni dokumentit paperilla.

Lähdin töistä hieman ajoissa, jotta ehtisin hakea vaimon ja lapsetkin näytölle. Koko perheen voimin tapahtuvat lähdöt harvemmin tapahtuu ripeästi. Niinpä saavumme lähes akateemisen vartin verran myöhässä pelipaikalla. Hätäisin kävijä tulee jo ovella vastaan.

Käsipäivää esittelijän kanssa ja tämän jälkeen kädessäni on nippu papereita iltalukemiseksi. Lapset muuttuvat levottomiksi hetken päästä, joten viisi minuttia esittelyä saa piisata. Kiitetään välittäjää ja käydään vielä kellarissa nuuhkimassa. Ulkona totesimme että olipa söpö pikku asunto, jossa oli hyvä "henki".

Illalla katson paperit läpi. En löydä muuta huonoa kuin taloyhtiön pienehkön koon ja niukan pankkitilisaldon sekä aiemmat remontit on rahastoitu. Plussaa ovat oma tontti ja taloyhtiön omistuksessa olevat liiketilat. Hoitovastike oli 2015 ja on vuonna 2016 3.9e/m2, joka on liki keskiarvoa. Viereisen rakennuksen viemäriremontti on tulossa sukittamalla, tähän tarvisi varata 1500-2000e. Lopputulema on, että ylin hinta voi olla enintään 42te.

Tiistaina vaimo kyselee malttamattoma joko olen soittanut välittäjälle. Kotimatkalla sitten soitin ja sanoin tarjoavani 41te. Välittäjän mielestä kaupat voisi syntyä ja niinpä sovittiin keskiviikko aamulle tärskyt toimistolle. Tarjouksen voimassaoloajaksi laitettiin lauantaihin asti. Lähdin samaisena päivänä parin päivän työreissulle ruotsiin, paluu perjantai iltana.

Välittäjä oli laittanut paluulennon aikana viestiä, että tarjous meni sellaisenaan läpi, -10% pyyntihinnan. Höh, olisi pitänyt tarjota vieläkin vähemmän. Toisaalta tämäkin hinta tarkoitti parin tonnin remonttivaralla n. 7% vuokratuottoa. Laitoin illalla päivitetyn lainahakemuksen pankkiin.

Vaput juhlittuna, maanantaina puhelin soi, välittäjähän siellä kyseli sopivaa kaupantekopäivää. Sovittiin viikon päähän, koska halusin käydä tekemässä laina-asiat valmiiksi sitä ennen. Omarahoitusosuudeksi tuli 5% ja loput velkaa 1.3% marginaalilla 12kk euriboriin sidottuna Tämän päälle tulisi vielä maksettavaa lainan perustamiskulu 300e ja varainsiirtovero 820e.

Kaupat tuli tehtyä hyvillä mielin. Pitkäaikainen omistaja sai hyvät rahat eläkepäivilleen. Hieman kävi myyjää sääliksi, välittäjä riisti ison summan nopeasta myynnistä.

Avaimet kourassa katsomaan asuntoa. Ostos ei alkanut kaduttamaan. Omarahoitusosuuden +kulut olisi voinut käyttää turhempaakin. Nyt ne menivät kiinteistöön.

yrityslainat.fi -kokemuksia

Liityin viime keväänä yrityslainat-palveluun. Liittyminen tapahtui Vauraus Suomi -toimistolla. Vahingossa sinne en kuitenkaan eksynyt, nimittäin aika varattiin puhelinmyyjän toimesta. Puhelun aikana tuli deja-vu tunne, ihan niin kuin Alexandria pankkiiriliike olisi soittanut..

Tapaamisella hörpittiin konsultin kanssa kahvit ja jutustelttiin sijoittamisesta. Konttorilla tarjottiin kahdenlaista sijoitustoimintaa; 1) kansalaisrahoitus, jossa sijoitetaan lähinnä start-up firmojen äänioikeudettomiin osakkeisiin 2) rahan lainaamista yrityksille tai yksityishenkilöille.

Päätin tapaamisella, että suora enkelisijoittaminen on minulle turhan riskipitoista, ainakin vielä. Pitää muistaa että vain joka kymmenes start-up firma kannattaa, loput menevät konkkaan enemmin tai myöhemmin. Olin edelleen skeptinen Vauraus Suomen toimintaan, mutta varasin kuitenkin seuraavan ajan. Seuraavalla tapaamisella käytiin paremmin yrityslainat-palvelua, johon sitten lopulta liityin. Määriteltiin riskinsietokyky sekä aktivoitiin tuotto+. Matkaan lähti 1020e tilisiirtolomake. Rahat siirsin seuraavana päivänä.

Lähdin tähän avoimin mielin, eli tuottaa jos tuottaa, kunhan yrittäminen suomessa lisääntyisi. Sijoitin tänne samalla tavalla kuin muuallekkin, eli tyyliin osta ja unohda. Vuoden aikana olen kirjautunut palveluun kolme kertaa, niistä kaksi tänä vuonna.

Nettisivut
Ulkoasusta vo olla montaa mieltä.. Lainaaminen toimii mutta siihen se jääkin. Tälläiselle pilkunviilajainsinöörille sivut ovat puutteelliset. Tilitapahtumia on hankala selata eikä niitä saa csv-muodossa ulos, lisäksi joidenkin rivien summat eivät täsmää (muutaman sentin pyöristysvirheitä). Sijoituksen seuranta on lähestulkoon mahdotonta. Isoilla numeroilla näytetään maksetut korot, tilin saldo ja lainassa oleva pääoma. Sivuilta ladattava vuosiraportti on epämääräinen, tosin toteutuneet kulut löytyvät sentään raportista.

Kulut
Rahan siirtäminen palveluun ei maksa mitään, mutta nostamisesta veloitetaan 5e palkkio. Eli jatkuvaa kassavirtaa omaan talouteen ei kannata hakea. Lainoihin merkintä maksaa 2% 1-3% lainattavasta summasta riippuen tai 3% jos käytössä tuotto+ joka sijoittaa automaattisesti kriteerit täyttäviin lainoihin. Tämän suuruiset kulut tuntuvat aika isoilta ja sitä ne todellisuudessa ovatkin, verrattuna muihin vastaaviin palveluihin; esim fundu.fi tai fixura.fi.

Verot
Vauraus Suomi pitäisi pidättää verot maksetuista koroista. Minulle sanottiin että näkyvät myös veroilmoituksessa, mutta eipä näkynyt..

Riskit
Kuten kaikessa sijoittamisessa on riskejä, niin vertauslainauksessa niitä on roppakaupalla.

1. Lainaajan maksuvaikeudet. Myöhästyneet menevät OK-perinnän muistukseen ja siitä sitten perintään. 6kk jälkeen perinnässä olevat lainat siirtyvät historiaan. Käytännössä lainaaja todetaan varattomaksi ja tästä tulee sijoittajalle luottotapio jota yksityishenkilö ei voi vähentää veroista. Ilmeisesti yritys voisi.
2. Lainaaja maksaa lainan kokonaan ennenaikaisesti. Lainausvaiheessa otetaan 2-3% kulu, joka tarkoittaa esimerkiksi sitä, että 6% laina alkaa tuottamaan vasta puolen vuoden jälkeen. Varmin hyötyjänä on Vauraus Suomi.
3. Omaisuus on pitkään kiinni. Palvelussa olevien lainojen laina-ajat ovat yleensä 3-5 vuotta.
4. Palvelu loppuu. Lainaajien rahat säilytetään erillään Varaus Suomen taseesta, ja jos palvelu loppuu, niin rahat palautetaan sijoittajille. Mutta entäs lainatut rahat? Rahattomat yrittäjät eivät niitä ei varmaankaan maksa takaisin jos ei ole pakko.

Tuottoa?
Lainan pääoma ja korko maksetaan kuukausittain asiakastilille. Tyypilliset lainakorot ovat olleet 6-10% luokkaa. Ihan kohtuullinen tuotto-odotus, koska lainakorko lasketaan koko pääomasta aina lainan loppuun asti (edellyttäen ettei lainaa lyhennetä etukäteen). Olen laittanut 1020e palveluun, joka on tuottanut 12kk ajalta korkotuottoa bruttona 84e, josta veroja on pidätetty 21e. Kuluja on mennyt 40e, jotka ovat menneet jo lainausvaiheessa. Pääoman tuotto on ollut näin ollen vaatimaton 23e eli sijoitetun pääoman tuotto on ollut nettona 2,1%. Voittaa toki pankkitilin koron, mutta ei vastaa mitenkään lainauksen riskitasoa. Osa on maksanut etukäteen, osa myöhässä ja osa perinnässä. Hyvällä tuurilla voin saada jossain vaiheessa omani pois tai sitten ei. Lopetin tuotto+ palvelun tätä juttua kirjoittaessa, enkä aio lainata nykyisiä "tuottoja", saati laittaa lisää rahaa palveluun, varsinkaan nykyisellä kulu/tuotto-suhteella.

Yhteenveto
Ideana kuitenkin erittäin tervetullut ja sijoittajan rahat menevät pääsääntöisesti hyvään tarkoitukseen... mutta mitallin kääntöpuolella ovat alhainen tuotto korkealla riskillä.

Muualla maailmassa vertauslainaus on paljon yleisempää kuin Suomessa. Siitä kertoo myös lakien puuttuminen vertauslainauksesta (ilmeisesti tulossa jos uskoo Nordnetin rahapodi jaksoa 27). Tällä hetkellä vertauslainausta ei siis valvo ketään.

Uusille vertauslainaus ja kansalaisrahoitusyrityksille on varmasti tilaa. Toivoisin että villinlännen meininki loppuisi ja kansankapitalismi yleistyisi valvotuissa olosuhteissa. Lisäksi joku saisi uskaltaa muuttaa kulurakennetta toisinpäin, eli palvelu tienaa vasta lainalyhennysten yhteydessä. Näin lainaajan riski pienenisi, mutta ei taitaisi olla enää kannattavaa bisnestä?

Tämä ei ole maksettu mainos, eikä kirjoittajalla ole osuutta Varaus Suomen toimintaan. Olen ainoastaan asiakkaana.

Edit1 18.10.2017: Rahan nostaminen ei maksa enää 5 euroa.
Edit2 18.10.2017: Merkintäpalkkio riippuu sijoitettavasta summasta.

Kuinka paljon velkavipua asuntosijoittamiseen?

Velka on hyvä renki mutta huono isäntä. Velalla sijoittamisessa piilee aina riski ja mitä enemmän velkaa suhteessa varallisuuteen, sitä suurempi riski. Velkavivussa pitää muistaa lyhennykset ja lainan korot, jotka kasvavat vivun mukana. Toistaiseksi sijoituslainan korot ovat verovähennyskelpoisia, joka osaltaan mahdollistaa kustannustehokkaan sijoittamisen lainarahalla.

Velkavipu sijoituksissa kun sijoituksessa nostaa oman pääoman tuottoa korkeammalle. Sijoitusasuntoon saa helposti 70% velkavivun, koska osake itsessään takaa tuon osuuden. Loput 30% kauppasummasta tarvitaan omarahoitusta ja/tai lisävakuutta. Oma asunto saattaa olla sen verran maksettu, että siitä irtoaa lisävakuutta ja näin asuntoon sitoutunut varallisuus saadaan tuottamaan lisää varallisuutta.

Esimerkkikohteeksi laitoin kuvitteellisen 40ke maksavan 20 neliön yksiön, jonka vuokra on 330e ja vastike 80e. Tästä tulisi 7,5% laskennallinen vuosituotto (250e*12kk/40000e). 700e/m2 remonttivaralla vuosituotto olisi vielä 5,5% (=250e*12kk/54000e).

Edellä oleva ja yleisesti käytetty tuoto-odotus ei ole kuitenkaan todellisuutta. Hankintahintaan pitää lisätä vielä varainsiirtovero ja lainan aloituskulut, sekä hyväksyä tosiasia, että sijoitusasunnosta on kulua, varsinkin kun asukas vaihtuu. Joten kannattaa varautua että vain 11k vuodessa tuottaa, jolloin lopullinen vuosituotto olisi enää 4,8% (=(330e*11kk-80e*12kk)/(40000e+14000e+800e+300e)).

4,8% on ihan kohtuullinen tuotto mutta ei kuitenkaan voita keskimääräistä indeksituottoa pörssissä. Korkoa korolle efekti ja korkeampi vuosituotto antavat pitkällä juoksulla paljon tuottoa vähällä omalla pääomalla, kunhan aloittaa riittävän aikaisin ja oikeaan aikaan. Asuntojen korkoa korolle efekti perustuu mielestäni asumisen yleiseen kallistumiseen ja elintason nousuun (ts. inflaatioon), joten 4,8% pörsissä on enemmän kuin 4,8% asuntosijoittamisessa.

Omalla kohdalla asuntosijoittamisen tarkoitus on tasapainottaa varallisuutta, tuottaa kassavirtaa työelämän jälkeen ja lopuksi tarjota jälkipolvelle perintöä.

Asuntosijoittamisen aloittaminen nuorena vaatii lainarahaa, mutta kuinka paljon on järkevää?

Laskelmiin laitoin 20 vuoden tasaerälainan 2% korolla. Asunnon arvo, vuokra ja vastike nousevat 1% vuodessa. Kaaviossa on huomioitu myös alkuinvestointi ja tuotoista maksettava 30% pääomavero.
Lisäksi mukana on 14ke remontti, joka iskee 5v tai 20v jälkeen ostohetkestä. Remontin kulut jaetaan 20v ajalle 58e/kk, olettaen että korjausvastiketta ei tulouteta, eikä näin ollen ole verovähennyskelpoista vuokratuloista. Laskelmissa kassavirta on laitettu kumulatiiviseksi, joka havannollistaa että pienikin toistuva negatiivinen kassavirta kasvaa lopulta isoksi.

Kassavirta

Lainalyhennyksen kuukausierä vaikuttaa suuresti sijoitusasunnosta saatavaan kassavirtaan. Pienellä vivulla kassavirta on positiivinen mutta vastaavasti aloituskulu on isompi. Isolla vivulla kassavirta menee helposti negatiiviseksi mutta alkuinvestointi on pieni. Isovipu mahdollistaa sen mikä pienellä jäisi tekemättä. Seuraavassa kaaviossa oletetaan että isot remontit iskevät vasta laina-ajan jälkeen.

Kaaviosta näkyy, että 100% vivussa on syytä varautua vuosittaisiin lisäpanostuksiin. 90% vivulla alkuinvestointi riittää noin +/- kassavirtaan. Pienemmällä vivulla kassavirta on positiivista, mutta omaa rahaa joutuu laittamaan eniten. Tässä esimerkissä 20 vuoden aikana, tähän kohteeseen tarvitaan vähiten omaa rahaa 90% velkavivulla, hieman alle 6ke.

Mutta jos laina-ajan alussa iskeekin iso remontti niin kassavirtaa painuu tukevasti miinukselle. Voi olla että remontin jälkeen vuokrataso olisi korkeampi, en kuitenkaan huomioinut sitä.

Kaaviosta nähdään että isolla vivulla remontin vaikutus iskee eniten ja on näistä kallein vaihtoehto, noin 3ke erotuksella.

Nettovarallisuus

Vaikka kassavirtalaskelma näytti hieman murheelliselta, niin nettovarallisuus kasvaa sitä mukaan kun laina lyhenee. Velkavivun suuruudella ei ole juurikaan merkitystä, jos korot ovat matalalla. Korkeilla koroilla vipu alkaa näkymään isoimpina korkomenoina, vaikka onkin verovähennyskelpoinen. Kuvitteellinen 14ke remontti tekee kolauksen nettovarallisuuden kehitykseen, ellei remontin hinta siirry hintalappuun.

Sijoitusasunto vs indeksisijoittaminen

Lopuksi kuvitteellinen vertailu, onko järkevämpää sijoittaa rahansa indeksirahastoon vai sijoitusasuntoon. Sininen käyrä kuvaa sijoitusasunnosta johtuvaa nettovarallisuuden kehitystä, sininen kuvaa indeksisijoittamista johon lisätään vastaava määrä rahaa kun sijoitusasunto vie, sekä vähennetään vastaava määrä rahaa kun sijoitusasunto alkaa tuottamaan. Harmaa kuvaa pelkän alkupääoman sijoittamista indeksiin. Indeksirahaston tuotto oletetaan 8%. Asunnon arvo nousee 1%. Indeksisijoittamisessa oletetaan olevan täysin kulutun, esim Nordnetin superrahasto.

100% vs indeksi

Alkupääoma on erittäin pieni molemissa tapauksissa (1100e). Näin pieni potti ei myöskään tuota pitkällä juoksulla kovinkaan paljon, vaikka sinne pieniä summia lisättäisiin sekä korkoa korolle efekti jauhaa. Ilman remonttia kassavirta ei ollut pahasti negatiivinen, joten asuntoon laitettu kulu ei vastaavan summaisena indeksisijoittamisessa tee ihmeitä. Ja kun sijoitusasunnon laina on maksettu, niin vastaavaa kassavirtaa ei saa indeksiin laitetulla summalla.


Isomman remontit tulessa alkuvaiheessa, saa indeksisijoittaminen vauhtia niin paljon, että siitä saadaan voidaan ottaa myös kassavirtaa siinä missä sijoitusasuntokin tuottaa velattomana.

90% vs indeksi

Pienemällä vivulla vastaava summa indeksissä tuottaa jo huomattavasti paremmin. Tuotto-odotus pörsissä on enemmän, joten korkoa korolle efekti alkaa näkymään 40v ajanjaksolla. Pelkän nettovarallisuuden kasvattamiseen indeksi tuottaa enemmän kuin sijoitusasunto.

Jos kuitenkin remontti iskee jo laina-ajan aikana, tähän menevä negatiivinen kassavirta tuottaa yhdessä isomman alkupanostuksen voimalla 40v aikana

Entä jos korot nousee?

Tasaerälyhenteisessä lainassa laina-aika joustaa niin kauan kunnes korot tulee maksettua eikä pankki ala soittelemaan perään isomman kk-erän perään. Jos laina-aika olisi kuitenkin 20 vuotta mutta korko olisikin kiinteä 4% tai 6%, niin laitetaan vielä pari kaaviota jottei velkavivusta jää liian ruusuinen kuva.

Kuvat puhukoon puolestaan. Isompi korko ja isompi vivu ovat kallis yhdistelmä. Huomioitavaa on, että jos korot olisivat korkeammat, todennäköisesti vuokratasotkin nousivat.

Yhteenveto

Iso remontti ja korkea vipu lainassa ovat myrkkyä kuukausittaiselle kassavirralle. Kohteen valinnalla on kauas kantoisia vaikutuksia, kuinka edullinen kohde lopulta on. Jos kuukausittaiset menot alkavat käymään ylitsepääsemättömäksi, on myynti yksi vaihtoehto. Halvasta asunnosta eroon pääsy välittäjän kautta vaatii kohtuuttoman suuren osuuden välityspalkkiota, koska minimiveloitus on korkeampi kuin prosenttiosuus.

Kuukausisäästäminen kustannustehokkaisiin indeksirahastoihin tuottaa pitkällä sijoitusajalla erittäin suuren varallisuuden. Tämä on helppoa ja melko pieni riskistä touhua, koska voi menettää vain sen mitä on sijoittanut. Asuntosijoittamiseen pääsee kiinni lainarahalla ja siihen kannattaa käyttää lainaa niin paljon kuin uskaltaa.

Jos minulla sattuisi olemaan 40ke ylimääräistä rahaa tilillä, niin en niitä laittaisi yhteen sijoitusasuntoon, vaan ostaisin ehkäpä kaksi sijoitusasuntoa 70% vivulla, sekä loput kuukausisäästämisellä passiivisiin indeksirahastoihin.

Asuntosijoittajaksi?

Olen päättänyt jo vuosia sitten että haluan omistaa velattomia sijoitusasuntoja ennen eläkkeellä siirtymistä. Muutama vuosi sitten tein hieman laskelmia miten sen tulisin toteuttamaan. Tavoitteena olisi ostaa tänä vuonna ensimmäinen ja jatkaa ostoksia 4-5 vuoden välein seuraavat 20 vuotta.

Olen neuvotellut keväällä pankin kanssa 100% velkavivun enintään 40000e asuntoon ja 90% vivun 60000e asuntoon. Velkavivun suuruuden määrää asuntomme vapaan vakuuden osuus. Korkeassa velkavivussa houkuttelee korkea oman pääoman tuotto. Matalammassa velkavivussa myös kassavirta olisi positiivinen. 70% vivussa riskitaso tippuisi oleellisesti, koska omaa asuntoa ei tarvisi pantata lainkaan.

40-60ke ei kuulosta suurelta summalta asuntosijoittamiseen, varsinkin kun toisilla paikkakunnilla sillä ei saa yhtään mitään. Meillä päin tuolla rahalla saa yksiön 40-70 luvun kerrostaloista. Neliöhinnat kahden tonnin molemmin puolin, riippuen asunnon ja taloyhtiön kunnosta. Vanhojen kerrostalojen kohtalona on jatkuva remontin tarve. Lisäksi nurkan takana häämöttää linjasaneeraus enemmin tai myöhemmin, ellei sitten ole jo tehty. Remonttikustannukset harvemmin siirtyvät täysimääräisesti asunnon arvoon.

Olen seurannut paikkakuntani markkinoita puolisen vuotta melko tarkkaan. Tarjolla on ollut monenkuntoista kohdetta. Lähes jokaisen yksiön tiedot olen laittanut exceliin ja laskenut oleelliset laskelmat. Vinkkiä olen ottanut Osta, vuokraa ja vaurastu kirjasta. Kiinnostavimmista kohteista olen pyytänyt lisätietoja ja isännöitsijätodistuksen. Kahta kohdetta olen käynyt myös katsomassa.

Linjasaneerauksen käyneiden kohteiden vuokratuotto jää noin 4% nurkille. Lisäksi kassavirta jää melko pieneksi tai jopa negatiiviseksi pitkäksi aikaa suurella velkavivulla sijoitettuna. Tosin riskit yllättäviin menoihin ovat alhaisemmat.

Linjasaneerausta odottavat kohteet (5-10v sisällä) ovat hinnoiteltu houkuttavasti. Korkeaa vuokratuottoa 6-8% saatetaan jopa mainostaa ilmoituksessa. Näistä kohteista saisikin positiivista kassavirtaa jopa 100% lainassa, tosin siihen asti kunnes pientäkin remonttia pukkaa, niin pakkaselle mennään. Realistisen 500e/m2 remonttivaran lisääminen tiputtaakin vuokratuoton taas 4% paikkeille. Toisaalta, kohteesta riippuen milloin linjasaneeraus ja/tai julkisivuremontti iskee, kerkiää hyvä kassavirta keräämään puskuria remonttia varten.

Monet talousblogin kirjoittajista ovat myös asuntosijoittajia. Tuntuu että uusia asuntosijoittajia aloittaa tiheäänkin mutta toisaalta esimerkiksi Pohatta päätti lopettaa asuntosijoittamisen. Sopiiko asuntosijoittaminen minulle? Vastausta on vaikea antaa etukäteen, sen tietää vasta jälkikäteen. Kiinnostusta löytyy mutta entäpä rohkeutta?

Omat päätelmät asuntosijoittamusen plussista ja miinuksista
+Aikaisin aloitettu asuntosijoittaminen voi tuottaa pitkällä aikavälillä todella hyvin
+Puoliksi velaton sijoitusasunto kelpaa seuraavien sijoitusasuntojen vakuudeksi
+Velattomasta sijoitusasunnosta saa kuukausittaista kassavirtaa uusiin sijoituksiin tai omaan käyttöön
+Asuntosijoittaminen tasapainottaa pörssipainotteista sijoitussalkkua
-Vaatii ajankäytön/työmäärän jota ei pysty etukäteen ennustamaan
-Tyhjät kuukaudet vetävät kassavirran negatiiviseksi
-Yllättävät hajoamiset ja remontit vaativat käteispuskuria
-Stressi ja huolenaihe (ajatus että joku kuseskelee nurkkiisi)

Muutoksia eläkevakuutukseen

Kirjoitin aiemmin lopettavani kuukausisäästämisen OP:n eläkevakuutukseen. Tämä siis tapahtui vuonna 2015. Olin silloin jo unohtanut, että minulla on sen verran vanha sopimus, joka sisältää mahdollisuuden laittaa varat korko-osuuteen. Katsoin että korkotuotto on kohtuullinen 2,5%. Eläkevakuutuskuoressa on 0,4% hallinnointipalkkio pääoman osuudesta, joten netto korkotuotoksi jäänee 2,1%.

Korko-osuus on poistettu uudemmista vakuutuksista. Tätä mahdollisuutta tarjottiin myös minulle aikoinaan. Porkkanana olivat alhaisemmat merkintäkulut, sekä OP-bonuksien kertyminen säästösummasta. En nähnyt näitä asioita niin kannattavaksi silloin. Pitkällä juoksulla vain hallinnointipalkkiolla on merkitystä.

Tämä vuosi on ollut pelkkää alamäkeä OP:n rahastoilla, joten muutos olisi ollut järkevää tehdä vielä viime vuoden lopulla. Noh, pääomaa oli jäljellä muutospäivänä vielä 4248e, sisältäen voittoa 395e. Tämän lisäksi olen saanut yhteensä noin tonnin verran verovähennyksiä vuosilta 2008-2015. Jos 2,1% korkotuotto jatkuu vuoteen 2045 saakka, kerkee tuo pääoma melkein tuplaantumaan. Tosin sitä ei tiedä mitä inflaatio on vaikuttanut rahan arvoon 29 vuoden aikana.

Lisäsijoituksia rahastoihin voisi harkita jos pörssikurssit vielä tämän vuoden aikana romahtaisi oikeen kunnolla, eli vähintään -50% vuoden 2015 tasoista. Tässä tapauksessa voisi harkita rahastoihin palaamistakin. Vuodesta 2017 lähtien lisäsijoitukset eivät olisi kuitenkaan enää järkeviä, koska tämän osuuden saisi lunastettua vasta kun "yleinen eläke" alkaisi, eli kaiketi joskus 70-kymppisenä, jos silloinkaan..

Eläkevakuutus alkaa palautumaan käyttötilille 62 vuotiastaa lähtien ja päättyy 67 vuotiaana. Nettona pitäisi tulla noin 100e/kk verojen jälkeen, jos pääomavero tuolloin olisi 30% paikkeilla. Tällä summalla ei tosin ole juurikaan merkitystä, koska nettovarallisuuteni pitäisi silloin olla noin puoli miljoonaa, joka pitäisi kattaa taloudellisen riippumattomuuden muutenkin. Tämä toki edellyttää että säästöaste pysyy vähintään nykyisellä tasolla ja jatkan sitä 50 vuotiaaksi, sekä keskimääräinen 5% nettotuotto toteutuu.

Vuoden 2015 menot

Vuosi on vaihtunut ja on hyvä aika tarkastella miten viime vuosi meni kulujen osalta. Luvut löytyvät päivitetyltä menot-sivulta.

Budjetti vuodelle 2015 oli 1380e/kk. Tämä oli turhan ylioptimistinen arvio. Tästä jäin todella kauas nimittäin keskimääräiset kulut olivat 1710e/kk. Yksi syy oli lasten säästöjen kirjanpidollinen vaihto säästöistä kuluiksi (yhteensä 60e/kk). Loput 3240e menivät sitten elämiseen.

Suurin syy oli kasvaneet ruokakulut ylipäätään (1220e yli budjetoidun). Ruokamenot kasvoivat vuoteen 2014 verrattuna 516e. Osasyy tähän oli vaimon pienet tulot, lähinnä vain kotihoidontuki. Toiseen autoon piti ostaa uudet kesärenkaat (350e). Samaiseen autoon piti tehdä jakopäänremontti itse ja säästää 300e työt mutta tämä jäi tekemättä. Muita isoja kuluja joita en ollut budjetoinut olivat uusi astianpesukone (499e), petauspatja (380e) ja pihaapuun kaato (100e). Olin ajatellut säästäväni vaate- ja kengämenoista mutta ostin kuusi paria laadukkaita nahkakenkiä kun halvalla sai (307e), suurin osa vielä paketissa, joten tämä pitäisi näkyä tulevina vuosina alhaisempina kuluina.

Näiden lisäksi rahaa vain kului. Kaikkea ei voi ennakoida, joten budjettikin pitäisi olla realistinen. Kasvaneista kuluista huolimatta sain säästettyä 27% nettotuloistani ja lisäksi lyhennettyä asuntolainaa sen mitä pankki vaati. Joten vuosi meni talouden näkökulmasta ihan hyvin.

Lapsille s-ryhmän osuuksia

Liityin vuosi sitten useampaan s-ryhmän osuuskuntaan. Nyt oli vuorossa vaimon ja lasten vuoro. Vaimon osuuksien ostaminen kävi yhtä helposti kuin omienkin. Lasten tapauksessa molemmille piti avata oma tili. Alaikäisen s-tili sopimus täytettiin käsin. Tämän jälkeen vielä tilien käyttöoikeudet vanhemmille. Näihin molempiin tarvittiin molempien vanhempien henkkarit ja allekirjoitukset. Vasta näiden jälkeen voitiin aloittaa varsinainen liittyminen osuuskauppoihin.

Valitsin osuuskaupoista Etelepohjanmaan (eepee) ja Osuuskauppa KPO. Molemmat ovat makseneet vuonna 2014 osuuskorkoa 20e. Yhdeltä istumalta tehtiin kuusi liittymistä. Tiliavaukset mukaan lukien operaatiossa meni 45 minuuttia. Aika tuntui matelevan mutta istumista helpotti ajatus siitä, että ensi vuonna tulisi 120e lisää osuuskorkoa (25% pääomaveron alaista tuloa). Tuntihinta vaivannäöstä oli ihan kohtuullinen. Pitkällä juoksulla pieni istuskelu tuottaa ihan kivasti.

Lasten osuuskorot menevät heidän omille s-tileille. Korkoa korolle efektiä ei pääse syntymään mutta seuraavan 15v aikana pitäisi kertyä ihan kiva pesämuna. Varsinkin jos kerää kaikki korkoa maksavat osuudet.

Ensi vuonna olisi tarkoitus hankkia lisää osuusmaksuja. Silloin vuorossa vähintään 10% maksavat osuuskaupat.

Pari sanaa rahan käytöstä

Tili tuli, tili meni. Näinhän se monella taitaakin olla. Itse asiassa, näin on hyvin pitkälti omalla kohdallani, mutta päätän itse, mihin palkka häipyy tilipäivänä ja sitä seuraavina päivinä.

Avainasemassa on budjetti, sekä siihen liittyvä menojen seuranta. Kun tiedetään vuotuiset kulut, voidaan kuukausipalkka jyvittää sinne minne sitä tarvitaan. Tilipäivän "tuhlaaminen" käy helposti automaattisilla kuukausisiirroilla. Palkka tulee taloustilille. Tästä lähtee 100e käyttötilille, 200e s-pankkiin ruokatilille, 60e lapsien Nordnet-salkkuun, 300e omaan Nordnet-salkuun, 150e Seligsonin rahastoihin, 100e OP:n rahastoon ja 50e säästötilille. Lisäksi automaattisesti lähtee asuntolainan lyhennys ja kaikki laskut e-laskuina, mukaan lukien visa 100% lyhennyksellä.

Oleellinen asia omassa taloudessa on puskurit. Taloustilillä pyrin pitämään vähintään seuraavan kuun menot. Säästötilillä parin kuukauden kulut, korko ei ole huima, mutta ei ole inflaatiokaan. Käyttötilillä vähintään muutama satanen, jos sattuu tarvitsemaan lisää käteistä. Lompakossa pidän vähintäänkin satasen, jos vaikka kortit eivät toimi juuri silloin kun olet ruokakaupassa. Näiden lisäksi pidän kotona pientä käteispuskuria, jos vaikka lompakko jää viikonlopuksi töihin.

Käyttötilille kertyy ns. tuhlailurahaa sekä mahdollisuus nostaa käteistä. Käyttötililtä maksan ostoksia todella harvoin. Eniten joulukuussa, jolloin visa on huilaamassa.

Maksan visalla lähes tulkoon kaiken tammikuusta marraskuuhun. Joulukuun jätän väliin, jolloin uuden vuoden voi aloittaa nollasta. Samalla tulee todistettua itselleen että visaa ei ole pakko käyttää. Syy miksi visa vinkuu usein, on se, että OP:n omistajajäsenenä visasummasta saa 0.5% OP-Bonusta.

S-ryhmän ruokaostokset menevät S-tililtä. Vihreällä kirtilla maksamisesta saa 0.5% maksutapaetua. S-tilille kertyvä bonus 30..40e/kk menee myös ruokaan.

Säästötilin kartuttaminen on osaltaan vakuutuksen maksamista itselleen. Maksan mielummin omalle tilille sen mitä antaisin ahnaille vakuutusyhtiöille.

Syy miksi laitan rahaa OP:n tarjoamaan yhdistelmärahastoon on tarkoitus helpottaa lainaneuvotteluja sijoitusasunnon ostoon. Tosin tämä ei paljon lämmitä, jos jokin muu pankki tekee paremman tarjouksen lainaehdoista. Toinen syy on sijoitusten hajauttaminen eri rahoituslaitoksiin.

Puskureiden rajoissa on helppo ajatella onko rahaa käytettävänä vai ei. Ruokatili huutaa yleensä tyhjyyttään jo ennen kuun vaihdetta, tällöin herkut on helppo jättää hyllyyn. Tai jos käyttötilin saldo lähenee alle satasta, ei lähdetä taksilla yön selkään jne.

Taloustilin mahdollinen ylijäämä sijoitetaan. Näin sekään ei ala polttelemaan. Poissa silmistä poissa mielestä.

Sijoitusvirheeni ja -vinkkini

Olen sijoittanut osakkeisiin vuodesta 2012 lähtien, eli runsaat kolme vuotta. Samana aikana Helsingin OMX on noussut noin 60%. Oman salkun tuotto on kuitenkin kaukana tuosta lukemasta. Jotain on siis mennyt mönkään.. Tässä päällimmäiset syyt:

1. Olen ostanut (tai aikonut ostaa) osakkeita joita on saanut "halvalla" ja toivonut että ne alkavat nousta jonkun ihmeen takia. Vuonna 2012 kaikki oli "halpaa" mutta kuitenkin vain laatuyhtiöt ovat nousseet runsaasti.
2. En ostanut alkuvuosina laatuyhtiöitä jotka tuntuivat olevan "kalliita", mutta ovat kuitenkin nousseet tasaisesti pitkällä aikavälillä. Esim Kone tai Sampo.
3. Olen ostanut osakkeita jotka ovat aikaisemmin maksaneet hyvää osinkoa. Historia ei ole tae tulevaisuudesta. Suuri osinkoprosentti voi tarkoittaa myös sitä että liiketoimintaan ei välttämättä investoida riittävästi. Esim Capman ja YIT.
4. Olen ostanut osakkeita tarkistamatta perustietoja, esim kuinka paljon yrityksellä on velkaa suhteessa liikevaihtoon. Hiipuva toimiala tai huonosti hoidettu yritys ei ole mikään järkevä sijoituskohde. Esim Vaahto
5. Nordnetin "euron päivät". Tässä on pari miinaa. Ostajia on enemmän kuin myyjiä => kurssit nousee. Sekä ostajan arvostelukyky heikkenee koska ostotoimeksianto on liian halpa. Olen "hyödyntänyt" euron päiviä ja ostanut Vaahtoa ja Fortumia, kumpikin tällä hetkellä tappiolla.
6. Olen kytännyt osakkeiden historiallista muutosta, siitä mitään ymmärtämättä minkä takia näin on tapahtunut.
7. Olen kytännyt osakkeiden hinnan kehitystä päivittäin, joskus jopa useita kertoja päivässä. Pörssikurssien tulevaa suuntaa ei voi ennustaa. Kurssien jatkuva seuranta on vain ajanhaaskausta.
8. En ole vieläkään myynnyt tappiollisia sijoituksia pois. "Myyn vasta voitolla.." on juurtunut liian syvälle.
9. Nousevan osakkeen myynti liian aikaisin. Myin Nokian osakkeet heti kun ilmoitettiin Microsoftin aikovan ostaa Nokian matkapuhelinliiketoimen. Myyntiperuste oli pelkästään päivän aikana suuri prosenttuaalinen nousu. "ei se nyt enempää voi nousta.."
10. Käteisen osuus salkussa liian pieni. Monet hyvät ostopaikat ovat menneet sivusuun, koska juuri silloin ei ole salkussa ollut riittävästi käteistä.
11. Osakeantien valinta on mennyt mönkään sijoitusmielessä. Olen osallistunut Cleantech ja SavoSolar anteihin. Parempia olisi ollut vaikka Valmet ja Orava-asunnot. (Tosin Cleantech on nyt kivasti plussalla..)
12. Keskittyminen vain Suomi-osakkeisiin. "Kotimaan markkinat on helpompi ymmärtää". Maailman indekseihin sijoittamalla saa keskimääräisen 8% tuoton ilman seuraamista
13. 999e myyntien verottomuuden ylittymimen kalenterivuodessa. SSAB ja Outokumpu-kuviot vuonna 2014 aiheuttivat ikävän yllätyksen kun olin jo keväällä myynyt melkein 1000e edestä osakkeita. Tuo raja kuitenkin ylittyi ja jouduin maksamaan veroa kaikesta myynnistä.

Mitä sitten olen oppinut:

1. Suora osakeijoittaminen pitää tapahtua liiketoimintaan, ei pörssikurssiin. Warren Buffetin perusohje.
2. Suorissa sijoituksissa pitää tutustua firmaan ja sen toimintaan. Ellei tämä kiinnosta, kannattaa pysyä indekseissä.
3. Hajautus vähentää riskiä. Niin sijoituslaji kuin maantieteellinen. Eli ei pelkästään Suomeen.
4. Halvalla ostamiseen tarvitaan käteispuskuria, noin 10-20% salkun arvosta olisi hyvä löytyä edes jostain.
5. Säännöllinen kuukausisäästäminen indekseihin on kustannistehokkainta, mieluiten useampi kerta kuukaudessa.
6. Osakkeen euromäärään tuijottaminen on turhaa. Jos yksi osake maksaa 40e, voi se tuntua paljolta, mutta sillä ei ole merkitystä, koska osake voi maksaa parin vuoden päästä 60e.
7. 1000e verottoman myynin kannattaa hoitaa loppuvuodesta, mutta voi olla että voittoa ei saakkaan loppuvuodesta yhtäpaljon, joten koko myyntikikka on kyseenalainen.

Yleisesti ottaen hyvä kirja sijoittamiseen on Marko Erola - Elämäni paras sijoitus. Tämän luettuani aloitin indeksisijoittamiseen, valitettavasti hieman myöhään ja liian pienellä painoarvolla.

Säästöä tyhjästä

Arjen valinnat vaikuttavat paljolti siihen, onko palkkapäivää edeltävänä päivänä rahaa tilillä vai ei. Lähtökohtaisesti menojen tulee olla tuloja pienemmät. Säästäväisellä elämäntavalla menot ovat vieläkin pienemmät.

Säästämisen aluksi on tietysti luettu kaikenlaiset säästövinkit ja nuukailu-blogit. Sen jälkeen on kilpailutettu operaattorit, vakuutukset ja sähkösopimukset. Lisäksi einekset on vaihdettu kotiruokiin ja kirpputorit ovat alkaneet tulla tutuiksi, niin voi miettiä onko enää mitään mistä voisi säästää? Mutta samalla olla luopumasta mistään?

Tässä allekirjoittaneen valintoja:

1. Maksaminen S-kortilla. Maksaessa vihreällä kortilla s-ryhmän kaupoissa saa 0,5% maksatapaedun. 5000e vuosiostoilla säästöä 25e.
2. Maksaminen OP:n Visalla. Jos on Osuuspankin omistajajäsen, niin visaluoton summa kerryttää OP-bonuksia. Visan käyttämisestä saa noin 0,5% hyödyn. Tarkkana saa tosin olla. Korollisen luoton puolelle siirtyessä tämä etu häviää hyvin äkkiä (pelkkä tilinhoitomaksu 3,5e/kk..). Kurinalaisessa käytöllä ja keskimäärin 500e kuukausiostoksilla vuosittainen hyöty on 25e. Tämä siis OB-bonuksia joita ei saa rahaksi muutettua.
3. Polttoaineen tankkaus alkuviikosta. Olen huomannut että tietyillä tankkausasemilla polttoaineen vaihtelu viikon sisällä voi olla jopa 0,05e. Yleensä halvinta on ollut tiistaisin, joten käyn tankkaamassa vaikka ei vielä olisi tarvettakaan (työmatkan varrella). Esim 1200 litran vuosikulutuksella säästö 60e. (20000km ajomäärällä ja 6L kulutuksella).
4. Hiljempaa ajaminen. Auton polttoaineen kulutus nousee nopeuden noustessa huimasti. Kulutusero 85km/h ja 105km/h välillä voi olla jopa litran 100km kohden. Tämä tarkoittaisi 10000km maantieajossa säästöä 150e. Tosin tällöin autossa joutuu istumaan vuoden aikana 22 tuntia enemmän, mutta tien tukkona "tienaa" 6,8e/tunti.
5. Kestokassit ruokaostoksilla. Viisi kertakäyttöistä muovipussia viikossa maksaisi vuodessa noin 50e.
6. Kaupassa käynti työmatkan yhteydessä. Auton käynnistyksestä ensimmäiset ajokilometrit maksaa helposti 0,2e/km. Yksi 5km edestakainen kauppareissu vähemmän viikossa tarkoittaa vuodessa 100e säästöä.
7. Pilsneri saunakaljana. Lidlin Frinkbrau maksaa 0,54e ja on maultaan erinomainen janojuoma. Keppana maksaa euron, kiitos alkoholiveron. Pari annosta viikossa tarkoittaisi 50e säästöä vuodessa. (Tämän vuoden tavoitteisiin kuului tölkkioluen välttäminen, joten tuplasäästö).
8. Alhaisempi huonelämpötila. Yksi aste alaspäin tarkoittaa 5% säästöä. 1000e lämmityskuluissa tämä tarkoittaa 50e säästöä vuodessa.

Yhteensä näistä tulee säästöä yli 500e vuodessa eli n. 40e kuukaudessa. Ei kuulosta paljolta mutta eipä se paljon vaadikkaan.

Listaa voisi jatkaa lähes loputtomiin, lisäksi monet säästövinkit menevät helposti näpertelyn puolelle, jolloin saatu säästö ei vastaa siihen käytettyä vaivaa tai aikaa. Pitkällä juoksulla nuukailu voi olla hyvinkin kannattavaa kunhan pitää sen kohtuudessa, jolloin elämästä pystyy vielä nauttimaan.

Isoimmat säästöt saa säästämällä isoimmista kuluista. Meidän perheessä nämä ovat ruoka ja autoilu. Meillä menee vuodessa esimerkiksi ruokaan yli 7000e ja autoihin yli 3000e. Pelkästään säästämällä 5% näistä kahdesta tarkoittaisi n. 500e vuosisäästöä..

500e vuodessa saa säästettyä helposti vähentämällä työpaikkaravintolan käyttöä. Esimerkiksi joka päivä syötävä, 6,2e maksava lounas, on vähintääkin 1200e vuodessa. Oletetaan että kotona tehty monipuolinen ruoka-annos maksaisi 3e, niin säästöä syntyisi 3 - 600e vuodessa riippuen kuinka usein eväitä jaksaa tehdä ja kantaa. Itselläni säästyy melkoisesti, kun rakas vaimoni jaksaa ruokaa laittaa.

Toisaalta vuoden mittaan 500e tai moninverroin enemmänkin saisi haaskattua moneen muuhunkin turhanpäiväiseen. Vaikkapa keppanaa kittailen tai savukkeita poltellen.

Elämä on valintojen maailma ja kukin tyylillään, mutta pienellä suunnittelulla pystyy vaikuttamaan mihin rahat käyttää.

Edit 28.9-17: säästövinkit linkki korjattu

Vakuutusten karsimista

Samaan aikaan kun pankki- ja vakuutuskonsernien tulokset paranevat, niin palvelu- ja vakuutusmaksut senkun nousevat..

Vakuutuksien karsimisesta on kirjoitellut useampikin bloggaaja. Eikä ihme, ei turhasta kannata maksaa.

Vuosi sitten aloin miettimään vakuutusten karsimista kun perheemme kaikkiin vakuutuksiin meni vuodessa liki 2400 euroa, eli 200e/kk!! ja lisää oli tiedossa nuorimmaisen hoitokuluvakuutuksesta.

Olen ottanut vakuutukset pääsääntöisesti sieltä mistä halvimmin on saanut: POP tarjoaa autovakuutukset selvästi edullisemmin kuin muut, olkoon mitkä tahansa "keskittäjäalennukset" käytössä. Insinööriliiton avulla saa "ilmaisen" matka- ja tapaturmavakuutuksen, sekä 50% alennuksen IF:n henkivakuutuksesta. Pankkisuhteen takia loput vakuutukset ovat osittain maksussa OP-bonuksilla joista jää vakuutusmaksujen maksamiseen n. 250e vuodessa.

Kokonaissumma oli kuitenkin liikaa. Siitä huolimatta, että halvimmat yhtiöt olivat jo valittuna ja osa kuittaantuu "ilmaiseksi". Säästöjä piti lähteä hakemaan vähentämisen kautta.

Muutokset perusteluineen:

1. Kakkosauton osakasko pois. Säästöä 70e. Auton käyttöarvo ja vuotuiset käyttökulut ovat suuremmat kuin jälleenmyyntiarvo (15v Nissan).
2. Ykkösauton täyskasko alimmalle tasolle sekä sen omavastuu isoksi. Säästöä 200e. Kolariturvaa on "pakko" pitää niin kauan kuin autolla on jälleenmyyntiarvoa (10v Toyota).
3. Oma hoitokulu pois. Säästöä 360e. Omavastuuosuus huolehtii ettei pääse liikaa hyötymään vaikka sairastelisi. Työnantajan parantunut terveyshuollon taso auttoi päätöksenteossa.
4. Esikoisen hoitokuluvakuutus pois. Säästöä 270e. Lapsi on kehittynyt normaalista ja pysynyt perusterveenä. Kuopuksella aiotaan pitää pari vuotta ja katsoa sitten jatkoa.
5. Oikeusturvavakuutus pois. Säästöä 30e. Kuulumme tuloluokkaan joka saa muutenkin oikeusaputurvaa sitä tarvittaessa.
6. Vaimon matkavakuutus. Säästöä 40e. Päällekkäisyys matkatavaroiden osalta. Voi ottaa uudestaan jos lähtee ulkomaanreissuun.

Mitä sitten kannattaa olla:

• Suppea kotivakuutus isolla omavastuulla. Tavaroiden hajotessa uuden hankinta on monesti järkevämpää kuin vakuutuksesta ottaminen, tästä huolehtii omavastuu ja ikävähennykset.
• Pelkkä liikennevakuutus autoissa. Kaskovakuutuksen hinnoilla korjaa tai vaihtaa autoa. Varsinkin kun huomio kolarista seuraavien vuosien korotetut vakuutusmaksut.
• Uuden auton tapauksessa lunastusturva isolla omavastuulla.
• Kattava tapaturmavakuutus. Eivät maksa paljon ja tapaturman sattuessa ei tarvitse hoidossa nuukailla.
• Henkivakuutus vähintään perheen velkojen suuruudesta.

Muut ovat mielestäni enemmän tai vähemmän turhia..

Nykyisillä vakuutusmaksuilla on jo järkevää maksaa itselleen "vakuutusmaksuja". Näin aloin tekemään vuosi sitten, eli laitan erilliselle säästötilille 50e/kk siitä huolimatta että korkotuotto on olematon. Tämän palautusprosentti todennäköisesti parempi kuin vakuutukseen käytetty raha. Vahingon sattuessa rahat saa säästötililtä helposti käyttöön. Itseasiassa voisin pistää enemmänkin, mutta säästyneet rahat sijoitan korkeamman tuoton kohteisiin.

Osuuspankin eläkevakuutus

Olen ottanut eläkevakuutuksen vuonna 2008. Siitä lähtien olen miettinyt olikohan tuo ihan viisasta.. Maksat kuukausittain summaa josta saat verohyödyn pääomatuloista tai vastaavan summan ansiotuloista. Kannattavaa?

Äkkiseltään joo, mutta ne turkasen kulut! Eläkevakuutukset ovat täynnä kuluja. Menee henkivakuutukseen, merkintäpalkkiota säästösummasta, hallinnointikulua pääomasta sekä vakuutuksen sisällä olevien rahastojen kuluja.

Kulut ovat varmat mutta tuotoista ei ole takuita. Lisäksi sana vakuutus on tässä yhteydessä hieman harhaanjohtava. Maksat vakuutusta josta saat korkeintaan sen takaisin jonka olet sinne säästänyt. Tosin tämän vakuutuksen osuus on ollut omalla kohdalla vain muutamia euroja vuodessa, joten menköön. Viimeinen niitti oli kuitenkin, kun katsoin yhteenvedon viime vuonna maksetuista maksuista. Vakuutuksen osuutta oli nostettu kipupisteen yli; 4.74e/kk, eli enemmän kuin aikaisempina vuosina koko vuotena! Minun tapauksessa tämä tarkoittaa lähes 10% osuutta koko maksetusta summasta. Tähän kun lätkästään vielä muut kulut, menee todellisuudessa enää 80% rahoistani kasvamaan "tuottoa".

Olen maksanut nyt yhteensä 3700e tuonne. Säästöön on kertynyt n. 4650e. Tästä tulisi laskennallinen noin 8% vuosituotto. Mikä sinsä on ihan ok tuotto. Tosin tuotto on ollut pitkän aikaa vaatimattomat 4%, mikä taas ei ole.

Kolmenkymmenen vuoden päästä sitten näkee mitä tähän mennessä ansaittu pääoma on kasvanut. Neljän prosentin tuotolla loppusumma olisi vaivaiset 15000e, mutta 8% tuotolla jo mukavat 47000e. Mikä sitten lienee veroprosentti vuonna 2045, on täysin kysymysmerkki, mutta verottomana niitä ei saa mitenkään.

Syy miksi tuon vakuutuksen joskus otin, oli sen veroetu. Eli maksaessa saat veropalautuksena osan maksuista. Tosin tämä etu menee lähes täysimääräisesti kulujen maksuun. Eläkkeellä olessa eläkevakuutuksista otettu raha on täysin pääomaveroon laskettavaa tuloa, jolloin veroetua aletaan maksamaan takaisin valtiolle.

Lisää aiheesta mm. Saiturin blogitekstistä eläkevakuutuksen karmea totuus

Mitä sitten tilalle?
Ajattelin jatkaa kuukausisäästämistä 45e ja sen laittaa tasaisesti Seligsonin passiivisiin indeksirahastoihin; Aasia, Eurooppa ja Pohjois-Amerikka. Siitäkin huolimatta että indeksit alkavat olemaan melko korkealla, maailman tilanne mikä on ja näihin rahastoihin kohdistuu myös pieni merkintäpalkkio (0.1%). Hallinnointikulutkin ovat 0.45%, 0.45% ja 0.43%. Seligsonin tuottolaskuri näyttäisi 30v säästöajalle mukavaa pottia; 70796 euroa. Sen verran pitää indeksejä seurata, että tekee lisäsijoituksia kun ne ovat alhaalla. Kolmenkymmenenvuoden aikana tulenee vielä useampi lasku ja toivottavasti myös nousua.

Viiden vuoden menot lisätty blogiin

Lisäsin Menot-sivun. Laitoin sinne aluksi viiden edellisen vuoden menot. Nämä vuodet ovat vertailukelpoisia keskenään. Vuonna 2009 menimme naimisiin ja ostimme nykyisen asuntomme. Vuodesta 2010 lähtien taloudellinen tilanne on pysynyt vakaana ja rahaa on voinut käyttää melkein "mihin haluaa". Valintojen maailma mihin rahansa kuluttaa.

Jotta pääsen edes joskus tavoitteeseen olla taloudellisesti riippumaton, kukkaron nyörejä tarvitsee tarkastella kriittisesti. Eli miettiä tarvitsenko jotain uutta/käytettyä tai ehkäpä tällä kertaa yhtään mitään.

Asumismenot ovat pysyneet kurissa leutojen talvien ansiosta. Ei pakolliset asumiseen liittyvät kulut ovat olleet laskussa, koska asuntomme alkaa olemaan mieleiseksi laitettu. Autoilun kokonaiskuluja rasitti autolaina vuosina 2010-2013. Ensimmäinen lapsi tuli vuonna 2012, mutta kuluja alkoi tulemaan jo 2011. Lehtiä olen tilannut vähän, netti on pysynyt samassa. Puhelinliittymän on maksanut työnantaja vuodesta 2010 lähtien. Ruokakulut ovat noususuunnassa, tähän vaikuttaa perheen kasvu ja osittain luomuruuan runsaampi käyttö.

Kerättyä dataa löytyisi vuodesta 2003 lähtien, ehkäpä lisään nämäkin jonain päivänä.

Vuoden 2015 tavoitteet

Vuosi on vaihtunut ja on aika kirjata hieman tavoitteita. Aikaisemmin en ole pahemmin asettanut mitään tavoitteita, saati uudenvuodenlupauksia. Saa nähdä toteutuuko tavoitteet paremmin kun ne julkaisee julkisesti. Lupauksia nämä eivät kuitenkaan ole :)

1. Kuukausittainen säästötavoite vähintään 20% nettoansioista. Taloustilin mahdollinen ylijäämä laitetaan myös tuottamaan. Säästötavoite on sikäli haasteellista, koska vaimon vanhempainraha on loppunut ja hoitovapaa jatkuu kotihoitotuen turvin. Tämä tarkoittaa menojen karsimista.
2. Ostaa loput osuuskorkoa maksavien s-osuuskauppojen jäsenyydet. Viime vuonna liityin kymmeneen eniten maksavan joukkoon. Muutama jäi vielä ostamatta.
3. Ostaa vähintään yksi tuottoa.fi-osake. Tavoitteena hajauttaa sijoituksia sekä laajentaa passiivisia tulonlähteitä.
4. Taukoliikunta työpäivän aikana. Istun vuorokaudessa aivan liikaa. Eli takamus irti tuolista vähintään puolen tunnin välein. Tätä varten aion hankkia työpisteelleni seinäkellon.
5. Ylimääräisestä tavarasta luopuminen. Tavaraa on kertynyt nurkkiin tarpeettoman suuri määrä, lisäksi kaksi pientä ihmistä täyttää tavaroillaan kotiamme. Viime aikoina tavaroiden hankintaan on tarvinut löytyä oikea tarve. Pelkän haluamisen olen koittanut pitää kurissa. Jatkossa myös vanha saa lähteä entistä herkemmin.
6. Tavaroiden parempi järjestys. On äärimmäisen ärsyttävää muistaa hankkineensa jotakin ja ei enää muista missä se on. Ajankohtainen esimerkki on tinakauha ja uudenvuodentinat. En löytänyt niitä enkä malta uusiakaan ostaa. Tinat jää valamatta.
7. Alumiinin vähentäminen. Alumiinin vaarallisuutta ei ole tieteellisesti todistettu, mutta elimistölle se on tarpeeton aine. Saattaa vaikuttaa mm aivoihin tai lisätä syöpäriskiä. Vähentäminen tarkoittaa omalla kohdalla käytännössä deodorantin vaihtoa alumiinittomaan, tölkkioluen vaihto lasipulloihin, sekä alumiinivuoratuista mehutölkeistä luopumista.
8. Fluorin vähentäminen. Tämä on alumiinin ohella myrkkyä ja saattaa vaikuttaa aivotoimintaan. Nykyisin tulee pestyä hampaat aamuin-illoin fluoritahnalla. Toisen tapahtuman voisi vaihtaa fluorittomaan, esim Frantsilan hammastahna.

Terveenä pysyminen on itsestäänselvä tavoite. Mielestäni fluorin ja alumiinin käyttöä voisi verrata alkoholiin: Pienistä määristä ei ole näkyvää haittaa, mutta pitkäaikaisella ja liian suurella määrällä voi olla vaikutusta. Elimistö kyllä poistaa kehon myrkkyjä niin kauan kuin pysyy terveenä

Pitkänajan tavoitteena on edelleen taloudellinen riippumattomuus, elämänlaadusta tinkimättä.