Vuoden 2016 tavoitteiden toteuma ja 2017 tavoite

Vuodelle 2016 laitoin itselleni muutamia tavoitteita.

Ja näin niissä kävi..

1. Säästöprosentti vähintään 20%. Saavutettu, säästöprosentti oli kokonaisuudessaan 31%. Euroina säästöön jäi hieman yli 11k. Laskin tähän myös sijoitusasunnon omarahoitusosuuden.
2. Joustava hoitoraha nelipäiväisellä työviikolla. Hylätty, tosin lyhensin työviikkoa syksyn aikana lomarahavapailla sekä liukumilla. Mutta tämän vuoden alusta olen ollut 80%:lla. 
3. Keskimääräinen kuukausikulu alle 1500e/kk. Hylätty, viime vuoden menot nousivat melkein 1600e/kk. Vuositulot eivät laskeneet, joten ei kulutustakaan tarvinut kytätä.
4. Nordnet-salkun käteisposition kasvattaminen yli tonniin. Saavutettu, vuoden vaihteen yli salkussa oli käteistä melkein kolme tonnia, tosin johtui siitä että myin Telian osakkeet verojen minimoiseksi. Vuoden alussa ostin pienen position takaisin.
5. Tulla paremmaksi puhujaksi. Neutraali, Juhana Torkin puhevalta-kirjat tuli luettua mutta käytäntö on jäänyt. Hyviä vinkkejä kirjoista kuitenkin löytyy.
6. Nukkua riittävästi. Hylätty, vuosi 2016 oli raskas. Tästä myöhemmin oma juttunsa.
7. Oppia tyhjentämään mieli niin halutessaan. Neutraali. Kirjallisuutta tuli luettua aiheesta ihan riittävästi. Teoria on tiedossa mutta käytäntö jäänyt vähälle.

Vuodelle 2017 asetan itselleni vain yhden tavoitteen: Säästöprosentti vähintään 20%. Tällä turvaan mahdollisuuteni saavuttaa ensin taloudellisen turvan (kattaa sijoitustuloilla elämän pakolliset menot) ja sitten myöhemmin taloudellinen riippumattomuuden (kattaa sijoitustuloilla elämän kaikki menot).

Vuoden 2016 menot

Vuodenvaihteessa on hyvä katsoa miten vuosi meni talouden näkökulmasta. Seuraan menoja kuuukausitasolla, mutta en raportoi niitä erikseen. Tänne päätyy koko vuoden menot jaettuna kahdellatoista. Vuoden 2016 keskimääräinen kuukausimeno ilman asuntolainaa oli 1596 euroa. Melkein satasen enemmän kuin tavoite.

Mihin rahat sitten menivät? Ruoka, asuminen ja autoilu veivät leijonanosan. Budjetista poikkeavaa oli kahden auton korjailua alkuvuodesta (289e + 471e). Koko vuodelle jaettuna näistä tulee jo 63e/kk. Toinen isompi budjetoimaton kuluerä oli vanhan antiikkisohvan kunnostus, joka nieli hieman yli 400 euroa (päälikankaat vielä hommaamatta..).

Ruokamenot nousivat keskimäärin 41e/kk viime vuoteen nähden. Vuodessa minulta meni ruokakauppaan 5080 euroa. Vaimon hoitovapaa nostaa omaa osuuttani. Keittiöstä löytyy entistä enemmän luomua. Ruuan "halpuuttaminen" ei näkynyt juurikaan meidän ruokalaskussa. 

Asumismenot pysyivät lähestulkoon samana viimevuoteen nähden. Lainakorkoja en ole laskenut mukaan näihin menoihin, mutta ne olivat vuonna 2016 verovähennyksen jälkeen noin 22e.

Autoilun juoksevat kulut laskivat viime vuoteen nähden toisen auton lähdettyä. Tilalle tuli muutama sarjamatkojen lataus linja-autokortille. Lisäksi tuli tehtyä pari taksimatkaa.

Lasten menot alkavat nousemaan vääjämättä lasten kasvaessa. Viime vuonna osallistuin enemmän vaate- ja tavarahankintoihin. Lelut ja välineet alkavat kallistumaan iän myötä. Kalliita harrastuksia ei ole vielä. Lasten menoihin lasken myös lapsille sijoittamisen (30e+30e)/kk.

Vaatteiden osto jäi vähäiselle. Lähinnä alennusmyyntien hyödyntämistä ja pakollista alusvaatehankintaa. Vaatekaapista tuli käytettyä aikaisemmin vähällä käytölle jääneitä vaatteita.

Muutoin rahat menivät edellisten vuosien mukaan, jotka löytävät Menot-sivulla. Vakuutusmaksut ovat nyt todenmukaisempia, nimittäin OP-bonuksilla maksetut vakuutukset olivat jääneet aiemmin pois, nyt siis mukana.

Onnea etsimässä?

Talvipäivän seisaus on ohitettu ja päivät alkavat taas pitenemään, jes! Syksyn aikana, viimeistään marraskuun pimeydessä alkaa kaipailemaan etelän lämpöön ja valoon. Tänä vuonna reissu jäi väliin, vaikka kuinka sisäinen minä sitä olisi halunnutkin. Mutta olisiko tämä ollut vain mielihyvän tyydyttämistä eikä todellisen tarpeen? Voiko olla onnellinen vaikkei saisi kaikkea mitä haluaa?

Onnellisuus syntyy pienistä asioista, pitkälti perustarpeiden täyttymisestä, niin fyysisistä kuin henkisistä. Tarve ja halu ovat kaksi eri asiaa. Mieli voi haluta lomamatkalle mutta todellisuudessa keho kaipaa lepoa tai uutta ajateltavaa. Mieli voi haluta herkkuja mutta todellisuudessa keho kaipaa mielihyvää tai ravintorikasta polttoainetta.

Kun haluaa jotain palavasti. On hyvä miettiä onko haluaminen mielihyvän täyttämistä, arvostuksen hakemista vai todellista tarvetta. Mielihyvää on helppo tyydyttää rahalla (ostamalla vaikkapa herkkuja, tavaroita, alkoholia, tupakkaa, seksiä tai mitä tahansa riippuvuutta aiheuttavaa asiaa). Arvostusta voi yrittää saada esimerkiksi ostamalla merkkituotteita, kalliin auton, asumalla arvostetulla asuinalueella, tai harrastamalla kallista harrastusta itse taikka lapsen kautta. Näitä saa rahalla, mutta sisältäsi et välttämättä ole onnellinen.

Miten sitten voisi? Listasin hieman asioita jotka voivat lisätä myös sinunkin onnellisuutta:

1. Lepo. Riittävä määrä laadukasta yöunta on yksi parhaimmista tavoista levätä. Levänneenä ja akut ladattuna elämästä on helpompi nauttia eikä pienet vastoinkäymiset horjuta.
2. Ravinto. Sanonta "hyvä ruoka, parempi mieli" on niin totta. Syömällä laadukasta, puhdasta ja maukasta ruokaa, mieliala on varmasti parempi myös syömisen jälkeen.
3. Liikunta. Ihminen on luotu liikkumaan luonnossa. Tästä on tosin vierraannuttu melkoisesti, mutta mikä tahansa mieluinen liikuntamuoto on parasta lääkettä kehon ja mielen hyvinvoinnille. Hikiliikunnan jälkeen on yleensä energisempi kuin ennen sitä. Energia muuttaa vain muotoaan, kehosta mieleen.
4. Emotionaaliset tarpeet. Ihminen on laumaeläin. Tunteita on hyvä päästä jakamaan perheen, puolison ja ystävien kanssa, ei kuitenkaan kaikkia kaikkien kanssa.
5. Järjestys. Tavarat helpottavat elämää johonkin rajaan asti. Laadukkaiden tavaroiden käyttäminen on mukavaa. Mutta mitä enemmän tavaraa haalii, sitä enemmän ne alkavat syömään energiaasi. Liika tavara aiheuttaa helposti epäjärjestystä, koska tavaroilla ei ole omaa paikkaa, vaan ne pyörivät jaloissa. "Poissa silmistä, poissa mielestä" pitää paikkansa. Lisäksi kalliit tavarat kuten autot, veneet ja muut statussymbolit saattavat aiheuttaa tarpeetonta murhetta ja huolenaihetta varkaiden tai rikkoontumisen takia. Tavaroiden lahjoittamisesta voi tulla parempi mieli, kuin niiden vaihtamisesta rahaan. Tavaroiden raivaamisessa kannattaa kysyä itseltään: tuoko tämä tavara iloa elämään?
6. Vapaus. "Vapaa lintu on onnellinen". Onnellisuutta on tehdä sellaista joista pitää tai olla tekemättä sellaista mistä ei pidä. Mukavaa tekemistä on kiva muistella myös vuosienkin päästä.
7. Positiivisuus. Asiat voi nähdä kolmella tavalla: negatiivisesti, välinpitämättömästi tai positiivisesti. Riippuu paljolti edellisistä kohdista millä suodattimella asioita tarkastelee milloinkin, mutta positiivisella asenteella voit olla onnellinen vaikka mikään ei edellistä täyttyisi. Avainasemassa on itsensä ja muiden hyväksyminen sellaisena kun ne ovat. Omaa vaativuuden ja riittämättömyyden tunnetta kannattaa höllentää.

Miten sitten allekirjoittaneella on mennyt? Suoraan sanoen, ei kovinkaan vahvasti.. Univelkaa on kertynyt ihan liikaa, kiitos töiden ja lapsien. Väsyneenä ruokajutut jää vähemmälle. Liikuntaa tulee harrastettua liian vähän, kiitos pitkän työmatkan joka vie viikosta 6-8 tuntia. Vapaa-aika pyörii vaimon ja lasten ehdoilla. Kämppä on täynnä tavaraa, tosin uuttakaan en ole ostanut. Työ alkaa maistumaan pikkuhiljaa puulta ja työmatkat hirvittää. Edelle mainituista johtuen positiivinen asenne on ollut välillä hukassa.. En ole kuitenkaan onneton, lähinnä uupunut.

Auttaisiko viikon taikka kahden loma etelässä? Todennäköisesti kyllä, lomalla tulisi liikuttua riittävästi, syötyä hyvin ja levättyäkin. Lisäksi matkaseuralaisten kanssa tulee oltua läsnä, kunhan jättää kännykän räpläämisen vähemmälle. Mukaan tulee (toivottavasti) vain ne tavarat mitä tarvitset. Uusien kokemuksien kokeminen ja paikkojen näkeminen tuo muistoja.

Hyvää joulua!

Sijoitusasunto nro 1, vuokraus

Ostin keväällä pienen sijoitusasunnon. Laskelmissa pienempi asunto tuottaa yleisesti korkean tuottoprosentin. Korkempi tuotto tarkoittaa monessakin tapauksessa korkeampaa riskiä. Pienessä vuokra-asunnossa riski tulee rajatusta tarpeesta; lähinnä vain opiskelijat ja niistäkin ulkopaikkakuntalaiset ovat potenttiaalisia vuokralaisia.

Riski oli tiedossa jo ostovaiheessa, mutta korkeakoulujen läheisyys pienentää riskiä. Tästä huolimatta kesä on hiljaisempaa aikaa. Opiskelijat valmistuvat tai muuttavat keväällä pois. Vuokrailmoituksissa opiskelijat hakivat alivuokralaisia kesäksi. Toukokuun runsas tarjonta vuokra-asunnoista hieman jopa huolestutti.

Päätin kokeilla yksityismajoitusta kesän ajaksi. Kalustimme asunnon ylijäämätavaroilla sekä muutamilla kirppishankinnoilla. Vaihdoin kylppärin silikonit. Asensin ikkunaseinälle ja kylppäriin verhotangot, sekä ostin verhot niihin. Kaiken kaikkiaan irtaimistoon ja remontteihin meni hieman yli 300e.

Laitoin ilmoituksen lyhytaikaiseen vuokraukseen toriin sekä AirBnB-palveluun. Näillä katoin kesä ja heinäkuun vuokrat lisäkuluineen (irtaimisto, vesi, vakuutus, sähkö, pesuaineet ja paperit).

Varsinaisen vuokrailmoituksen laitoin juhannuksen jälkeen vuokraovi.com -sivulle. Tämän ilmoituksen sai puoleen hintaan, koska olin aiemmin liittynyt Suomen vuokranantajat ry:n jäseneksi. Viikkoon ei kuulunut mitään, mutta kun opiskelijat saivat tiedon opiskelupaikoistaan, alkoi yhteydenottopyyntöjä satelemaan. Heinäkuun alussa pidin yhden päivän yksityisnäyttöjä. Seuraavana päivänä päätin vuokralaisen. Parin päivän päästä oli nimet paperissa.

Vuokralaista kiinnosti irtaimisto, joten vuokrasin asunnon kalustettuna. Porkkana tässä toimii verovähennys 40e/kk, kun kyseessä on yksiö. Tämä nostaa kivasti nettotuottoa. Tosin ilman tätäkin kassavirta on hieman positiivinen 7% tuottoprosentin turvin. Vuokra on maksettu ajallaan, eikä ongelmia ole ollut.

Sijoitusasunnolle on oma käyttötili, johon kertyy kuukaudessa noin 60e ylijäämää. Verot menee ansiotuloista suoraan, eli toistaiseksi tämä harrastuu näkyy pienempänä nettoansioina, vaikka kassavirtavaiktus kokonaisuudessaan on positiivinen. Tilille kertyy puskuria tuleviin menoihin, lisälyhennyksiin tai seuraavaan asunnon ostoon. Katseen voi siirtää kohti seuraavan hankintaan, tosin tätä ei tule tapahtumaan muutamaan vuoteen ellen tee lisäsijoituksia tai lyhennyksiä lainoihin.

Sijoitusasunto nro 1, hankinta

On huhtikuun viimeinen sunnuntai. Palataan autolla anoppilasta, istun pelkääjän paikalla ja selaan kännykkää. Selaimen välilehdessä on hakuehdot täyttäviä sijoitusasuntoja ilmestymispäivän mukaan. Päällimmäisenä löytyy pieni yksiö lähes kolmen tonnin neliöhinnalla. Totean vaimolle että tässä olisi esittely huomenna, mennäänkö katsomaan?

Illalla täytin kohteen tiedot excel-pohjaan ja hämmästyin vuokratuoton yltävän lähes 6% pelkällä pyyntihinnallaan. Linjasaneeraus sekä huoneiston remontti oli tehty 2010, joten remonttivaraan ei tarvinnut paljoakaan laskea. Vaimo katsoi kuvat ja antoi kohteelle siunauksen. Laitoin välittäjälle viestiä, että lähettäisi isännöitsijätodistuksen liitteineen.

Seuraavana päivänä töissä, tyypillinen maanantaipalaveri keskeytyi sponttaaniin paloharjoitukseen. Kävellessä kokoontumispaikalle puhelin alkoi soimaan, välittäjähän sieltä soitteli. Kyseli josko voisin tulla iltapäivän esittelyyn, niin hän antaisi pyytämäni dokumentit paperilla.

Lähdin töistä hieman ajoissa, jotta ehtisin hakea vaimon ja lapsetkin näytölle. Koko perheen voimin tapahtuvat lähdöt harvemmin tapahtuu ripeästi. Niinpä saavumme lähes akateemisen vartin verran myöhässä pelipaikalla. Hätäisin kävijä tulee jo ovella vastaan.

Käsipäivää esittelijän kanssa ja tämän jälkeen kädessäni on nippu papereita iltalukemiseksi. Lapset muuttuvat levottomiksi hetken päästä, joten viisi minuttia esittelyä saa piisata. Kiitetään välittäjää ja käydään vielä kellarissa nuuhkimassa. Ulkona totesimme että olipa söpö pikku asunto, jossa oli hyvä "henki".

Illalla katson paperit läpi. En löydä muuta huonoa kuin taloyhtiön pienehkön koon ja niukan pankkitilisaldon sekä aiemmat remontit on rahastoitu. Plussaa ovat oma tontti ja taloyhtiön omistuksessa olevat liiketilat. Hoitovastike oli 2015 ja on vuonna 2016 3.9e/m2, joka on liki keskiarvoa. Viereisen rakennuksen viemäriremontti on tulossa sukittamalla, tähän tarvisi varata 1500-2000e. Lopputulema on, että ylin hinta voi olla enintään 42te.

Tiistaina vaimo kyselee malttamattoma joko olen soittanut välittäjälle. Kotimatkalla sitten soitin ja sanoin tarjoavani 41te. Välittäjän mielestä kaupat voisi syntyä ja niinpä sovittiin keskiviikko aamulle tärskyt toimistolle. Tarjouksen voimassaoloajaksi laitettiin lauantaihin asti. Lähdin samaisena päivänä parin päivän työreissulle ruotsiin, paluu perjantai iltana.

Välittäjä oli laittanut paluulennon aikana viestiä, että tarjous meni sellaisenaan läpi, -10% pyyntihinnan. Höh, olisi pitänyt tarjota vieläkin vähemmän. Toisaalta tämäkin hinta tarkoitti parin tonnin remonttivaralla n. 7% vuokratuottoa. Laitoin illalla päivitetyn lainahakemuksen pankkiin.

Vaput juhlittuna, maanantaina puhelin soi, välittäjähän siellä kyseli sopivaa kaupantekopäivää. Sovittiin viikon päähän, koska halusin käydä tekemässä laina-asiat valmiiksi sitä ennen. Omarahoitusosuudeksi tuli 5% ja loput velkaa 1.3% marginaalilla 12kk euriboriin sidottuna Tämän päälle tulisi vielä maksettavaa lainan perustamiskulu 300e ja varainsiirtovero 820e.

Kaupat tuli tehtyä hyvillä mielin. Pitkäaikainen omistaja sai hyvät rahat eläkepäivilleen. Hieman kävi myyjää sääliksi, välittäjä riisti ison summan nopeasta myynnistä.

Avaimet kourassa katsomaan asuntoa. Ostos ei alkanut kaduttamaan. Omarahoitusosuuden +kulut olisi voinut käyttää turhempaakin. Nyt ne menivät kiinteistöön.

yrityslainat.fi -kokemuksia

Liityin viime keväänä yrityslainat-palveluun. Liittyminen tapahtui Vauraus Suomi -toimistolla. Vahingossa sinne en kuitenkaan eksynyt, nimittäin aika varattiin puhelinmyyjän toimesta. Puhelun aikana tuli deja-vu tunne, ihan niin kuin Alexandria pankkiiriliike olisi soittanut..

Tapaamisella hörpittiin konsultin kanssa kahvit ja jutustelttiin sijoittamisesta. Konttorilla tarjottiin kahdenlaista sijoitustoimintaa; 1) kansalaisrahoitus, jossa sijoitetaan lähinnä start-up firmojen äänioikeudettomiin osakkeisiin 2) rahan lainaamista yrityksille tai yksityishenkilöille.

Päätin tapaamisella, että suora enkelisijoittaminen on minulle turhan riskipitoista, ainakin vielä. Pitää muistaa että vain joka kymmenes start-up firma kannattaa, loput menevät konkkaan enemmin tai myöhemmin. Olin edelleen skeptinen Vauraus Suomen toimintaan, mutta varasin kuitenkin seuraavan ajan. Seuraavalla tapaamisella käytiin paremmin yrityslainat-palvelua, johon sitten lopulta liityin. Määriteltiin riskinsietokyky sekä aktivoitiin tuotto+. Matkaan lähti 1020e tilisiirtolomake. Rahat siirsin seuraavana päivänä.

Lähdin tähän avoimin mielin, eli tuottaa jos tuottaa, kunhan yrittäminen suomessa lisääntyisi. Sijoitin tänne samalla tavalla kuin muuallekkin, eli tyyliin osta ja unohda. Vuoden aikana olen kirjautunut palveluun kolme kertaa, niistä kaksi tänä vuonna.

Nettisivut
Ulkoasusta vo olla montaa mieltä.. Lainaaminen toimii mutta siihen se jääkin. Tälläiselle pilkunviilajainsinöörille sivut ovat puutteelliset. Tilitapahtumia on hankala selata eikä niitä saa csv-muodossa ulos, lisäksi joidenkin rivien summat eivät täsmää (muutaman sentin pyöristysvirheitä). Sijoituksen seuranta on lähestulkoon mahdotonta. Isoilla numeroilla näytetään maksetut korot, tilin saldo ja lainassa oleva pääoma. Sivuilta ladattava vuosiraportti on epämääräinen, tosin toteutuneet kulut löytyvät sentään raportista.

Kulut
Rahan siirtäminen palveluun ei maksa mitään, mutta nostamisesta veloitetaan 5e palkkio. Eli jatkuvaa kassavirtaa omaan talouteen ei kannata hakea. Lainoihin merkintä maksaa 2% 1-3% lainattavasta summasta riippuen tai 3% jos käytössä tuotto+ joka sijoittaa automaattisesti kriteerit täyttäviin lainoihin. Tämän suuruiset kulut tuntuvat aika isoilta ja sitä ne todellisuudessa ovatkin, verrattuna muihin vastaaviin palveluihin; esim fundu.fi tai fixura.fi.

Verot
Vauraus Suomi pitäisi pidättää verot maksetuista koroista. Minulle sanottiin että näkyvät myös veroilmoituksessa, mutta eipä näkynyt..

Riskit
Kuten kaikessa sijoittamisessa on riskejä, niin vertauslainauksessa niitä on roppakaupalla.

1. Lainaajan maksuvaikeudet. Myöhästyneet menevät OK-perinnän muistukseen ja siitä sitten perintään. 6kk jälkeen perinnässä olevat lainat siirtyvät historiaan. Käytännössä lainaaja todetaan varattomaksi ja tästä tulee sijoittajalle luottotapio jota yksityishenkilö ei voi vähentää veroista. Ilmeisesti yritys voisi.
2. Lainaaja maksaa lainan kokonaan ennenaikaisesti. Lainausvaiheessa otetaan 2-3% kulu, joka tarkoittaa esimerkiksi sitä, että 6% laina alkaa tuottamaan vasta puolen vuoden jälkeen. Varmin hyötyjänä on Vauraus Suomi.
3. Omaisuus on pitkään kiinni. Palvelussa olevien lainojen laina-ajat ovat yleensä 3-5 vuotta.
4. Palvelu loppuu. Lainaajien rahat säilytetään erillään Varaus Suomen taseesta, ja jos palvelu loppuu, niin rahat palautetaan sijoittajille. Mutta entäs lainatut rahat? Rahattomat yrittäjät eivät niitä ei varmaankaan maksa takaisin jos ei ole pakko.

Tuottoa?
Lainan pääoma ja korko maksetaan kuukausittain asiakastilille. Tyypilliset lainakorot ovat olleet 6-10% luokkaa. Ihan kohtuullinen tuotto-odotus, koska lainakorko lasketaan koko pääomasta aina lainan loppuun asti (edellyttäen ettei lainaa lyhennetä etukäteen). Olen laittanut 1020e palveluun, joka on tuottanut 12kk ajalta korkotuottoa bruttona 84e, josta veroja on pidätetty 21e. Kuluja on mennyt 40e, jotka ovat menneet jo lainausvaiheessa. Pääoman tuotto on ollut näin ollen vaatimaton 23e eli sijoitetun pääoman tuotto on ollut nettona 2,1%. Voittaa toki pankkitilin koron, mutta ei vastaa mitenkään lainauksen riskitasoa. Osa on maksanut etukäteen, osa myöhässä ja osa perinnässä. Hyvällä tuurilla voin saada jossain vaiheessa omani pois tai sitten ei. Lopetin tuotto+ palvelun tätä juttua kirjoittaessa, enkä aio lainata nykyisiä "tuottoja", saati laittaa lisää rahaa palveluun, varsinkaan nykyisellä kulu/tuotto-suhteella.

Yhteenveto
Ideana kuitenkin erittäin tervetullut ja sijoittajan rahat menevät pääsääntöisesti hyvään tarkoitukseen... mutta mitallin kääntöpuolella ovat alhainen tuotto korkealla riskillä.

Muualla maailmassa vertauslainaus on paljon yleisempää kuin Suomessa. Siitä kertoo myös lakien puuttuminen vertauslainauksesta (ilmeisesti tulossa jos uskoo Nordnetin rahapodi jaksoa 27). Tällä hetkellä vertauslainausta ei siis valvo ketään.

Uusille vertauslainaus ja kansalaisrahoitusyrityksille on varmasti tilaa. Toivoisin että villinlännen meininki loppuisi ja kansankapitalismi yleistyisi valvotuissa olosuhteissa. Lisäksi joku saisi uskaltaa muuttaa kulurakennetta toisinpäin, eli palvelu tienaa vasta lainalyhennysten yhteydessä. Näin lainaajan riski pienenisi, mutta ei taitaisi olla enää kannattavaa bisnestä?

Tämä ei ole maksettu mainos, eikä kirjoittajalla ole osuutta Varaus Suomen toimintaan. Olen ainoastaan asiakkaana.

Edit1 18.10.2017: Rahan nostaminen ei maksa enää 5 euroa.
Edit2 18.10.2017: Merkintäpalkkio riippuu sijoitettavasta summasta.

Kuinka paljon velkavipua asuntosijoittamiseen?

Velka on hyvä renki mutta huono isäntä. Velalla sijoittamisessa piilee aina riski ja mitä enemmän velkaa suhteessa varallisuuteen, sitä suurempi riski. Velkavivussa pitää muistaa lyhennykset ja lainan korot, jotka kasvavat vivun mukana. Toistaiseksi sijoituslainan korot ovat verovähennyskelpoisia, joka osaltaan mahdollistaa kustannustehokkaan sijoittamisen lainarahalla.

Velkavipu sijoituksissa kun sijoituksessa nostaa oman pääoman tuottoa korkeammalle. Sijoitusasuntoon saa helposti 70% velkavivun, koska osake itsessään takaa tuon osuuden. Loput 30% kauppasummasta tarvitaan omarahoitusta ja/tai lisävakuutta. Oma asunto saattaa olla sen verran maksettu, että siitä irtoaa lisävakuutta ja näin asuntoon sitoutunut varallisuus saadaan tuottamaan lisää varallisuutta.

Esimerkkikohteeksi laitoin kuvitteellisen 40ke maksavan 20 neliön yksiön, jonka vuokra on 330e ja vastike 80e. Tästä tulisi 7,5% laskennallinen vuosituotto (250e*12kk/40000e). 700e/m2 remonttivaralla vuosituotto olisi vielä 5,5% (=250e*12kk/54000e).

Edellä oleva ja yleisesti käytetty tuoto-odotus ei ole kuitenkaan todellisuutta. Hankintahintaan pitää lisätä vielä varainsiirtovero ja lainan aloituskulut, sekä hyväksyä tosiasia, että sijoitusasunnosta on kulua, varsinkin kun asukas vaihtuu. Joten kannattaa varautua että vain 11k vuodessa tuottaa, jolloin lopullinen vuosituotto olisi enää 4,8% (=(330e*11kk-80e*12kk)/(40000e+14000e+800e+300e)).

4,8% on ihan kohtuullinen tuotto mutta ei kuitenkaan voita keskimääräistä indeksituottoa pörssissä. Korkoa korolle efekti ja korkeampi vuosituotto antavat pitkällä juoksulla paljon tuottoa vähällä omalla pääomalla, kunhan aloittaa riittävän aikaisin ja oikeaan aikaan. Asuntojen korkoa korolle efekti perustuu mielestäni asumisen yleiseen kallistumiseen ja elintason nousuun (ts. inflaatioon), joten 4,8% pörsissä on enemmän kuin 4,8% asuntosijoittamisessa.

Omalla kohdalla asuntosijoittamisen tarkoitus on tasapainottaa varallisuutta, tuottaa kassavirtaa työelämän jälkeen ja lopuksi tarjota jälkipolvelle perintöä.

Asuntosijoittamisen aloittaminen nuorena vaatii lainarahaa, mutta kuinka paljon on järkevää?

Laskelmiin laitoin 20 vuoden tasaerälainan 2% korolla. Asunnon arvo, vuokra ja vastike nousevat 1% vuodessa. Kaaviossa on huomioitu myös alkuinvestointi ja tuotoista maksettava 30% pääomavero.
Lisäksi mukana on 14ke remontti, joka iskee 5v tai 20v jälkeen ostohetkestä. Remontin kulut jaetaan 20v ajalle 58e/kk, olettaen että korjausvastiketta ei tulouteta, eikä näin ollen ole verovähennyskelpoista vuokratuloista. Laskelmissa kassavirta on laitettu kumulatiiviseksi, joka havannollistaa että pienikin toistuva negatiivinen kassavirta kasvaa lopulta isoksi.

Kassavirta

Lainalyhennyksen kuukausierä vaikuttaa suuresti sijoitusasunnosta saatavaan kassavirtaan. Pienellä vivulla kassavirta on positiivinen mutta vastaavasti aloituskulu on isompi. Isolla vivulla kassavirta menee helposti negatiiviseksi mutta alkuinvestointi on pieni. Isovipu mahdollistaa sen mikä pienellä jäisi tekemättä. Seuraavassa kaaviossa oletetaan että isot remontit iskevät vasta laina-ajan jälkeen.

Kaaviosta näkyy, että 100% vivussa on syytä varautua vuosittaisiin lisäpanostuksiin. 90% vivulla alkuinvestointi riittää noin +/- kassavirtaan. Pienemmällä vivulla kassavirta on positiivista, mutta omaa rahaa joutuu laittamaan eniten. Tässä esimerkissä 20 vuoden aikana, tähän kohteeseen tarvitaan vähiten omaa rahaa 90% velkavivulla, hieman alle 6ke.

Mutta jos laina-ajan alussa iskeekin iso remontti niin kassavirtaa painuu tukevasti miinukselle. Voi olla että remontin jälkeen vuokrataso olisi korkeampi, en kuitenkaan huomioinut sitä.

Kaaviosta nähdään että isolla vivulla remontin vaikutus iskee eniten ja on näistä kallein vaihtoehto, noin 3ke erotuksella.

Nettovarallisuus

Vaikka kassavirtalaskelma näytti hieman murheelliselta, niin nettovarallisuus kasvaa sitä mukaan kun laina lyhenee. Velkavivun suuruudella ei ole juurikaan merkitystä, jos korot ovat matalalla. Korkeilla koroilla vipu alkaa näkymään isoimpina korkomenoina, vaikka onkin verovähennyskelpoinen. Kuvitteellinen 14ke remontti tekee kolauksen nettovarallisuuden kehitykseen, ellei remontin hinta siirry hintalappuun.

Sijoitusasunto vs indeksisijoittaminen

Lopuksi kuvitteellinen vertailu, onko järkevämpää sijoittaa rahansa indeksirahastoon vai sijoitusasuntoon. Sininen käyrä kuvaa sijoitusasunnosta johtuvaa nettovarallisuuden kehitystä, sininen kuvaa indeksisijoittamista johon lisätään vastaava määrä rahaa kun sijoitusasunto vie, sekä vähennetään vastaava määrä rahaa kun sijoitusasunto alkaa tuottamaan. Harmaa kuvaa pelkän alkupääoman sijoittamista indeksiin. Indeksirahaston tuotto oletetaan 8%. Asunnon arvo nousee 1%. Indeksisijoittamisessa oletetaan olevan täysin kulutun, esim Nordnetin superrahasto.

100% vs indeksi

Alkupääoma on erittäin pieni molemissa tapauksissa (1100e). Näin pieni potti ei myöskään tuota pitkällä juoksulla kovinkaan paljon, vaikka sinne pieniä summia lisättäisiin sekä korkoa korolle efekti jauhaa. Ilman remonttia kassavirta ei ollut pahasti negatiivinen, joten asuntoon laitettu kulu ei vastaavan summaisena indeksisijoittamisessa tee ihmeitä. Ja kun sijoitusasunnon laina on maksettu, niin vastaavaa kassavirtaa ei saa indeksiin laitetulla summalla.


Isomman remontit tulessa alkuvaiheessa, saa indeksisijoittaminen vauhtia niin paljon, että siitä saadaan voidaan ottaa myös kassavirtaa siinä missä sijoitusasuntokin tuottaa velattomana.

90% vs indeksi

Pienemällä vivulla vastaava summa indeksissä tuottaa jo huomattavasti paremmin. Tuotto-odotus pörsissä on enemmän, joten korkoa korolle efekti alkaa näkymään 40v ajanjaksolla. Pelkän nettovarallisuuden kasvattamiseen indeksi tuottaa enemmän kuin sijoitusasunto.

Jos kuitenkin remontti iskee jo laina-ajan aikana, tähän menevä negatiivinen kassavirta tuottaa yhdessä isomman alkupanostuksen voimalla 40v aikana

Entä jos korot nousee?

Tasaerälyhenteisessä lainassa laina-aika joustaa niin kauan kunnes korot tulee maksettua eikä pankki ala soittelemaan perään isomman kk-erän perään. Jos laina-aika olisi kuitenkin 20 vuotta mutta korko olisikin kiinteä 4% tai 6%, niin laitetaan vielä pari kaaviota jottei velkavivusta jää liian ruusuinen kuva.

Kuvat puhukoon puolestaan. Isompi korko ja isompi vivu ovat kallis yhdistelmä. Huomioitavaa on, että jos korot olisivat korkeammat, todennäköisesti vuokratasotkin nousivat.

Yhteenveto

Iso remontti ja korkea vipu lainassa ovat myrkkyä kuukausittaiselle kassavirralle. Kohteen valinnalla on kauas kantoisia vaikutuksia, kuinka edullinen kohde lopulta on. Jos kuukausittaiset menot alkavat käymään ylitsepääsemättömäksi, on myynti yksi vaihtoehto. Halvasta asunnosta eroon pääsy välittäjän kautta vaatii kohtuuttoman suuren osuuden välityspalkkiota, koska minimiveloitus on korkeampi kuin prosenttiosuus.

Kuukausisäästäminen kustannustehokkaisiin indeksirahastoihin tuottaa pitkällä sijoitusajalla erittäin suuren varallisuuden. Tämä on helppoa ja melko pieni riskistä touhua, koska voi menettää vain sen mitä on sijoittanut. Asuntosijoittamiseen pääsee kiinni lainarahalla ja siihen kannattaa käyttää lainaa niin paljon kuin uskaltaa.

Jos minulla sattuisi olemaan 40ke ylimääräistä rahaa tilillä, niin en niitä laittaisi yhteen sijoitusasuntoon, vaan ostaisin ehkäpä kaksi sijoitusasuntoa 70% vivulla, sekä loput kuukausisäästämisellä passiivisiin indeksirahastoihin.